买第二套房子契税按照现行契税优惠政策，以家庭为单位认定第二套住房，计税核心是确定适用税率、计税依据，再用计税依据乘以适用税率得出应缴契税金额，第二套住房契税税率会根据房屋建筑面积区分档位，计税依据一般是房屋成交价格，也就是不含增值税的购房总价款，新房一般是合同网签成交价款，二手房一般是税务系统核定计税价格，家庭套数认定是以购房家庭名下在购房所在城市已经登记的住房套数作为判定标准，按照标准流程完成套数认定、确认面积档位、确定计税基数、代入公式计算之后，就可以准确算出买第二套房子需要缴纳的契税金额，这个计算方式是税务部门办理不动产登记缴税环节通用核算逻辑，提前核算清楚可以方便家庭做好购房资金规划，顺利完成缴税和过户登记。

一、第二套住房契税税率档位

表格

核心计算公式：第二套住房应缴契税 = 不含增值税计税价格 × 对应档位税率

二、完整计算执行步骤

1. 家庭套数认定：以购房家庭（夫妻双方 + 未成年子女）为单位，查询购房所在城市不动产登记记录，确认本次购房属于家庭第二套住房，符合二套契税优惠适用条件。
2. 确认房屋建筑面积：以不动产权登记或者实测建筑面积为准，判断房屋属于 90㎡及以下，还是 90㎡以上，锁定对应的契税税率档位。
3. 确定计税依据：新房取网签合同不含增值税成交总价；二手房优先采用税务机关存量房评估核定价格，如果网签成交价高于核定价格，则按网签不含增值税成交价作为计税依据。
4. 代入公式核算：计税依据 × 选定税率，得出买第二套房子契税应缴金额。
5. 缴税办理：携带购房合同、家庭身份证明、不动产查询证明等材料，到税务窗口或者线上税务申报渠道申报缴纳契税，取得契税完税凭证，作为后续不动产登记必备材料。

三、补充关键说明

• 家庭套数认定范围限定为购房所在城市，跨城市住房一般不计入本城市二套认定，以当地税务执行口径为准。
• 如果不满足二套住房优惠政策适用条件，则按照当地法定契税基础税率执行。
• 计税价格必须剔除增值税部分，不能直接用含税总价直接乘以税率，避免计算偏差。
• 新房、二手房买第二套房子，计算逻辑一致，差别主要是计税依据的取值来源不同。

【相关 FAQ】

问题 1：买第二套房子契税如果房屋是 95 平方米，怎么计算？

回答 1：买第二套房子契税，建筑面积 95 平方米属于 90㎡以上档位，适用 2% 税率，计算方式就是不含增值税计税价格乘以 2%，得出买第二套房子契税应缴金额。

问题 2：买第二套房子契税，跨城市已有住房会不会算成二套？

回答 2：买第二套房子契税的家庭套数认定，一般是按购房所在城市统计住房套数，外地已有住房通常不计入本次城市二套认定，买第二套房子契税仍然可以按本城市二套优惠税率核算。

问题 3：买第二套房子契税，二手房是按合同成交价计算吗？

回答 3：买第二套房子契税二手房计税优先采用税务核定评估价，若网签合同不含增值税成交价高于税务核定价格，则按合同不含增值税成交价计算买第二套房子契税。

问题 4：买第二套房子契税，90 平方米整是按 1% 税率吗？

回答 4：买第二套房子契税，建筑面积等于 90 平方米属于 90 平方米及以下档位，适用 1% 税率，计算时使用不含增值税计税价格乘以 1%，就是买第二套房子契税的应缴金额。

【数据来源】

[2026-04-10]（二套住房契税优惠政策计算解读）税务政务公开平台

[2025-10-22]（家庭住房套数认定与契税计税依据说明）不动产登记中心官网

[2025-07-16]（新房二手房二套契税核算操作指引）地方税务局官方媒体

【免责申明】

本文为买第二套房子契税通用计算参考，各地税务执行细则、优惠政策可能存在调整，实际缴税金额以税务机关窗口核定结果、现行税收政策为准，不替代税务专业核算意见。