二手房交易过程中，买卖双方会按照房屋性质、持有年限、家庭套数、网签价格等条件，对应缴纳契税、个人所得税、增值税及附加，还有登记费等小额规费，提前核算清楚二手房交易的税费，能够帮双方提前做好资金规划，顺畅完成过户流程。二手房交易的税费并不是固定统一数值，核心计税基础一般采用网签备案价与税务系统核定评估价两者之中较高的那一个，同时享受减免政策的前提是满足对应的年限、家庭住房套数等认定条件，税务部门会在过户窗口进行资格核验，核验通过之后才可以适用减免，所以交易前就要对照自身房屋情况确认是否符合减免门槛。

一、二手房交易的税费项目总览

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二、各项二手房交易的税费详细说明

1. 契税

契税是二手房交易的税费里由买方承担的核心税种，认定标准以购房家庭名下住房套数、房屋建筑面积作为判定依据。

• 家庭首套住房：面积≤90㎡，税率 1%；面积＞90㎡，税率 1.5%
• 家庭第二套住房：面积≤90㎡，税率 1%；面积＞90㎡，税率 2%

注：部分地区政策有差异化调整，以当地税务现行政策为准，家庭认定包含购房人、配偶以及未成年子女名下全部住房。

2. 个人所得税

个人所得税属于二手房交易的税费里卖方承担的税种，有两种计算方式：

• 核定征收：计税价格 ×1%
• 差额征收：（本次计税价 - 房屋原值 - 合理成本）×20% 核心减免条件：房屋同时满足满五年 + 卖方家庭唯一住房，也就是常说的满五唯一，可免征个人所得税。

3. 增值税及附加

增值税及附加同样为卖方承担的二手房交易的税费，包含增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

• 普通住宅：取得不动产权证满 2 年，免征增值税及附加
• 不满足满 2 年：按照计税价格全额征收增值税，附加税费随增值税同步计征

4. 其他规费

不动产登记费，住宅类一般按件收取，用于不动产权证书登记办理；交易手续费按房屋建筑面积计算，买卖双方可以在合同里约定由哪一方承担。

三、二手房交易的税费办理步骤

1. 前期自查：买卖双方提前核对不动产权证登记时间、卖方家庭住房套数、买方家庭购房套数、房屋面积，初步判断二手房交易的税费是否可以享受减免。
2. 网签备案：完成存量房网签，生成网签价格，作为计税参考数据之一。
3. 税务核税：携带不动产权证、身份证明、婚姻证明、原购房发票、契税票等材料，到税务窗口提交核税申请，税务系统比对网签价与评估价，确定最终计税基数，出具税单。
4. 税费缴纳：按照税单金额完成各项二手房交易的税费缴款，取得完税凭证。
5. 过户登记：凭完税凭证前往不动产登记中心办理过户，领取新不动产权证。

四、二手房交易的税费核算注意要点

• 房屋原值、原契税票据、装修票据等留存完整，选择差额征收个税时可以作为合理成本抵扣凭证。
• 满二、满五的起算时间，一般以不动产权证登记日期或者原契税完税凭证日期，按孰先原则认定。
• 税费承担方式可以在二手房买卖合同中约定，但是纳税义务人是法定主体，合同约定只代表双方内部资金分担，不改变法定纳税身份。
• 非住宅类二手房交易的税费规则和住宅不一样，税种、税率都有单独标准，不能套用住宅政策。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房交易的税费里面满五唯一可以减免哪一项？

回答 1：二手房交易的税费当中，满足满五唯一条件的住宅，可以免征个人所得税，契税依旧由买方按照家庭套数和房屋面积正常缴纳。

问题 2：二手房交易的税费核税的时候，网签价低于评估价怎么办？

回答 2：二手房交易的税费核税环节，如果网签备案价格低于税务系统核定评估价，税务部门会采用评估价作为计税基数来计算各项税费。

问题 3：二手房交易的税费是否可以全部约定由买方承担？

回答 3：二手房交易的税费法定纳税主体是固定的，买卖双方可以在合同内部约定全部资金由买方承担，只是双方内部的费用分担约定，不改变法定纳税义务人身份。

问题 4：二手房交易的税费满 2 年普通住宅免征什么税？

回答 4：二手房交易的税费里，普通住宅不动产权证满 2 年，可以免征增值税以及对应的附加税费，个人所得税、契税仍然需要按规则核算缴纳。

【数据来源】

[2026-09-15]（二手房交易税费现行政策汇总）国家税务总局地方税务公开政策专栏

[2026-07-22]（存量住房交易税费核算指引）住房和城乡建设部门存量房交易公开指引

[2026-05-10]（不动产登记与税费联办办事指南）不动产登记中心公开办事资料

【免责申明】

本文内容仅作为二手房交易的税费知识参考，各地政策会动态调整，具体二手房交易的税费税率、减免认定、收费标准，以办理当日主管税务机关、不动产登记部门官方核定结果为准，不构成任何交易、税务筹划的法律承诺。