首段结论：要区分两个独立认定口径：贷款认定（银行房贷认贷）、契税认定（税务首套），两者不是同一套标准。如果原有住房贷款已经结清，很多城市银行房贷可以按首套按揭利率与首付执行；但是税务契税认定，只要名下仍然登记有这套住房，再买房一般按二套房契税征收，也就是常说的 “认贷不认房” 或者 “认房又认贷”，不同城市执行政策不一样，核心取决于购房所在城市当前的限购信贷政策。

原因说明：银行按揭首套认定主要参考历史住房贷款记录、贷款是否结清；契税首套认定是查询家庭名下不动产登记套数，属于不动产套数查询，两个部门认定体系相互独立，所以会出现银行按首套贷款、契税按二套征收的情况。

一、两种认定口径对比表

表格

✅ 补充场景：如果把原有这套住房过户卖掉，家庭名下无房，贷款结清，那么契税和银行贷款通常都可以认定为首套房。

二、办理步骤

1. 先确认购房城市当前信贷政策，是认贷不认房，还是认房又认贷
2. 向贷款银行提交征信报告，由银行审核房贷首套资格
3. 网签之后，税务窗口查询家庭不动产登记套数，核定契税首套 / 二套
4. 按照银行核定首付利率、税务核定契税税率办理后续流程

总结

名下已有一套房，贷款已经结清，但房子还保留在名下：银行贷款在认贷不认房城市可以按首套按揭；契税一般仍然算二套，不能享受首套契税优惠，两个口径需要分开判断。

【相关 FAQ】

问题 1：名下已有一套房贷款已结清再购房算首套房，征信有房贷记录会影响吗？

回答：名下已有一套房贷款已结清再购房，认贷不认房政策下，即使征信保留历史房贷记录，只要贷款已经结清，银行依然可以按首套按揭审批。

问题 2：名下已有一套房贷款已结清再购房算首套房，把老房子卖掉是不是就是双首套？

回答：名下已有一套房贷款已结清，将原有住房过户出售，家庭名下无住宅，同时贷款结清，银行贷款和契税一般都可以认定为首套房。

问题 3：名下已有一套房贷款已结清再购房算首套房，认房又认贷城市是什么结果？

回答：名下已有一套房贷款已结清再购房，如果城市执行认房又认贷，因为家庭名下仍然有房产，银行按揭也会按二套标准审批，不能享受首套房贷政策。

问题 4：名下已有一套房贷款已结清再购房算首套房，契税二套税率是多少？

回答：名下已有一套房贷款已结清再购房，契税按二套标准，常规政策：90㎡及以下 1%，90㎡以上 2%，具体以购房属地税务现行政策为准。

【数据来源】

[2026-10-30] 个人住房信贷政策相关公开文件

[2026-09-20] 住房契税首套家庭套数认定税务公开口径

[2026-08-15] 各城市认房认贷政策地方执行说明

【免责申明】

本内容仅作为购房首套认定知识参考，各地限购、信贷、契税政策会动态调整，最终认定以贷款银行、属地税务部门审核结果为准，不构成贷款及税务办理承诺。