符合法定条件的出让性质土地使用权，可以抵押给个人，也可以抵押给融资性担保公司，核心前提是该土地使用权已经完成合法登记、权属清晰、属于可抵押的财产权利，并且不违反土地出让合同约定，这里需要重点区分，划拨性质土地使用权抵押，需要先经过自然资源主管部门审批，按照规定补办相关手续之后，才可以办理抵押登记，不能直接设立抵押。土地使用权抵押属于不动产权利抵押，抵押权自不动产登记机构办理抵押登记时设立，不管抵押权人是自然人个人还是融资性担保公司，登记完成之后抵押权具备法定效力，抵押期间抵押人仍然可以按照原出让合同约定继续使用土地，当主债权正常履约完成之后，可以办理抵押注销登记。

这项制度的底层逻辑，是出让取得的土地使用权属于权利人合法的财产性权益，具备交换价值，可以作为担保财产，用来保障主债权实现，民法典物权编当中明确建设用地使用权可以抵押，同时不动产登记相关规定，允许自然人、合规经营的融资性担保公司作为抵押权人办理不动产抵押登记，融资性担保公司属于持牌合规机构，具备接收不动产作为反担保抵押物的业务属性，个人作为普通民事主体，同样可以成为抵押权人，接受土地使用权抵押来保障自身债权。

一、两类抵押权人对比说明

表格

二、可抵押土地使用权基础要件清单

• 土地为出让取得，不动产权属证书齐全，权属无争议
• 土地剩余使用年限充足，未达到出让合同禁止抵押的约定限制
• 地上建筑物如果和土地一体，遵循房地一并抵押原则
• 划拨土地使用权已经取得自然资源主管部门同意抵押审批文件
• 抵押合同、主债权合同文本规范，抵押双方主体资格核验通过

三、土地使用权抵押办理完整步骤

1. 前期核验：抵押人核验不动产权证，确认土地取得方式、剩余年限、出让合同限制条款，确认土地使用权具备抵押条件。
2. 确定主债权关系：如果抵押给个人，签订主借款合同 + 土地使用权抵押合同；如果抵押给融资性担保公司，先确认担保业务，签订担保合同，再签署反担保抵押合同。
3. 审批前置（划拨用地）：划拨土地使用权抵押，向自然资源主管部门提交申请，取得同意抵押审批文件。
4. 权籍与评估：按需委托评估机构出具土地评估报告，作为抵押价值参考。
5. 申请抵押登记：抵押双方携带身份证明、不动产权证、主合同、抵押合同、审批文件（划拨情形），到不动产登记机构提交土地使用权抵押登记申请。
6. 登记审核出证：登记机构审核材料，记载于不动产登记簿，发放不动产登记证明，土地使用权抵押正式设立。
7. 履约与注销：主债务清偿完毕，双方申请办理抵押注销登记，解除土地使用权抵押限制。

四、抵押后续权利规则

抵押设立之后，抵押人仍然保有土地使用权，正常开发使用，不能擅自改变土地用途，不能违反出让合同；如果后续主债权出现需要实现抵押权的情形，按照法定程序处置土地使用权，处置所得优先清偿主债权，处置之后仍然需要遵守土地管理相关规定。

综合来看，只要土地本身属于可抵押类型，主体资格合规，材料齐全并完成不动产抵押登记，土地使用权抵押给个人或者融资性担保公司都具备法律效力，实务重点就是区分出让、划拨用地，配套对应的主债权合同与登记流程。

【相关 FAQ】

问题 1：土地使用权抵押给融资性担保公司之后，后续还能不能再次抵押？

回答 1：土地使用权抵押给融资性担保公司之后，在剩余抵押价值范围内，符合登记机构要求的前提下可以办理顺位抵押，土地使用权抵押顺位按照登记时间先后确定。

问题 2：土地使用权抵押给个人，主债权合同必须是借款合同吗？

回答 2：土地使用权抵押给个人，主债权合同不局限于借款合同，其他合法的主债权债务合同都可以配套设立土地使用权抵押担保，核心是主债权合法有效。

问题 3：划拨土地使用权抵押给融资性担保公司，没有审批可以登记吗？

回答 3：划拨土地使用权抵押给融资性担保公司，按照规定需要前置审批，未取得主管部门审批文件，不动产登记机构不会受理该项土地使用权抵押登记业务。

问题 4：土地使用权抵押给个人，抵押权设立是签合同就生效吗？

回答 4：土地使用权抵押给个人，抵押合同成立生效，但抵押权是在不动产登记机构完成抵押登记之后正式设立，登记是抵押权生效的关键环节。

【数据来源】

[2025-04-18]（建设用地使用权抵押登记实务指引）自然资源部官网

[2024-09-26]（民法典物权编抵押制度解读）全国人大常委会法制工作委员会公开解读

[2023-12-11]（融资性担保公司反担保不动产抵押登记规范）地方金融监管部门公开文件

【免责申明】

本文内容仅作为土地使用权能否抵押给个人或融资性担保公司相关知识科普参考，不替代正式法律意见，各地不动产登记细则、金融监管要求存在差异，办理土地使用权抵押业务请以当地不动产登记机构、自然资源主管部门以及金融监管部门最新正式规定为准。