北京二手房交易，税法层面各项税费都有法定纳税义务人，但是二手房市场实操当中，买卖双方可以在居间合同、买卖合同里面协商约定最终由哪一方来实际支付，这也是北京二手房交易最常见的操作方式。法定纳税义务不会因为合同约定而改变，只是实际出钱的主体可以双方协商确定，北京二手房交易主要包含契税、个人所得税、增值税及附加，另外还有登记费等小额规费，税费计算会跟着房屋性质、是否满五唯一、是否普通住宅、房屋面积、网签价、原值发票这些核心条件动态变化，提前把税费构成、计税规则、协商要点梳理清楚，在签约阶段就可以把税费方案固定下来，保障整个过户流程顺畅推进。

一、法定承担主体与市场协商规则

法定纳税义务人

表格

市场实操协商逻辑

北京二手房市场普遍有两种约定模式，第一种是各自承担法定税费，也就是买方出契税，卖方出个税、增值税；第二种是业主净得价模式，也就是卖方拿到约定好的净房款，交易全部税费统一由买方承担，这种模式在很多房源挂牌的时候就会提前说明。双方协商的内容，必须完整写进书面买卖合同，口头约定不具备稳定约束力，签约前双方要提前核算预估税费总额，确认双方都认可这个金额之后再写入合同条款。

二、北京二手房全部税费详细说明

1、契税

契税是买方必缴税种，计税基数一般为网签价（扣除增值税之后的不含税价格），分档征收：

• 首套住房，面积≤90㎡：税率 1%
• 首套住房，面积＞90㎡：税率 1.5%
• 二套住房：税率统一 3% 补充要点：契税认定是按照购房家庭名下在北京的住房套数来判定，家庭包含购房人、配偶以及未成年子女。

2、个人所得税

个税默认征收方式有两种，第一种是差额征收：（网签不含税价 - 房屋原值 - 合理扣除项）×20%；第二种是核定征收：网签不含税价 ×1%。

免征条件：房屋满足满五唯一，也就是房产证或者契税票时间满五年，并且是卖方家庭在北京唯一住房，这种情况个人所得税可以免征。

3、增值税及附加

核心判定标准是房屋是否满 2 年，以契税完税时间或者房产证登记时间，取较早的时间计算年限。

• 普通住宅满 2 年：免征增值税及附加
• 普通住宅不满 2 年：全额征收，增值税 = 网签不含税价 ×5%，同时附带城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
• 非普通住宅：满 2 年按照差额征收增值税，不满 2 年全额征收增值税及附加

补充：北京普通住宅认定标准，需要同时满足容积率 1.0 以上、单套建筑面积 140㎡以内、环线对应单价 / 总价上限标准，三项全部达标才认定为普通住宅，任意一项不达标属于非普通住宅。

4、其他小额费用清单

表格

三、北京二手房税费核算办理步骤

1、第一步，调取房屋基础档案，确认房屋性质（商品房 / 公房 / 央产房）、契税票和房产证登记日期，计算是否满 2 年、是否满五年。

2、第二步，查询卖方家庭在北京名下住房套数，判定是否满足满五唯一，确认个税是否可以免征。

3、第三步，对照北京普通住宅认定标准，判定这套房源属于普通住宅还是非普通住宅，确定增值税征收方式。

4、第四步，确认买方家庭购房套数，确定契税适用税率。

5、第五步，确定网签价格，用网签不含税价代入对应公式，逐项计算契税、个税、增值税及附加，汇总总税费预估金额。

6、第六步，买卖双方协商实际承担方案，把税费承担条款写入二手房买卖合同，之后预约税务预审、过户缴税窗口完成正式申报缴税。

四、总结

北京二手房税费，法定层面契税由买方承担，个税、增值税及附加由卖方承担，但是二手房交易支持买卖双方协商变更实际支付主体，常见净得价模式就是全部税费由买方承担。交易前要重点核查满二、满五唯一、普通住宅、买方套数这四个核心变量，这几项直接决定税费是否可以减免，提前完成税费测算并且书面约定承担方式，就可以让北京二手房过户缴税环节顺利完成。

【相关 FAQ】

问题 1：北京二手房税费里面，满五唯一可以减免哪一项北京二手房税费？

回答 1：北京二手房税费当中，满五唯一可以直接减免个人所得税，增值税仍然需要单独按照是否满二、普通住宅标准另行判定，契税还是由买方按照对应税率正常缴纳。

问题 2：北京二手房税费如果约定业主净得价，是不是全部北京二手房税费都由买方支付？

回答 2：是的，业主净得价的合同约定下，契税、个人所得税、增值税及附加、登记费等全部北京二手房税费，都由买方实际承担，卖方只收取合同约定的净房款。

问题 3：北京二手房税费的契税，是按照什么标准来确定税率？

回答 3：北京二手房税费的契税税率，按照购房家庭在北京的住房套数以及房屋建筑面积确定，首套 90 平及以下 1%，首套 90 平以上 1.5%，二套统一 3%。

问题 4：北京二手房税费增值税，普通住宅满两年之后是什么政策？

回答 4：北京二手房税费增值税，普通住宅满两年之后可以免征增值税及附加，如果是普通住宅不满两年，则需要全额征收增值税及附加。

【数据来源】

[2026-10-30]（北京二手房税费政策）北京市税务局公开政策

[2026-10-30]（北京二手房交易普通住宅认定标准）北京市住建委公开文件

【免责申明】

本文内容基于现行公开二手房交易税费政策整理，仅作为参考，税费最终金额以北京税务部门窗口正式核定结果为准，房屋特殊性质、政策更新、网签价格调整等因素都会影响最终税费金额，交易前建议提前做税务预审，不构成交易决策的唯一依据。