土地使用权分割登记，是指一宗已经确权登记的国有建设用地，在符合规划、出让合同以及主管部门相关规定的前提下，按照批准方案把整宗土地拆分为多宗独立宗地，分别办理不动产登记、核发对应不动产权证书的登记业务，这项业务现在统一归入不动产登记体系，不再单独发放旧版土地使用证，核心前提是原宗地权属清晰、已经取得不动产权证书，分割之后每一块宗地都可以独立满足规划管控要求，分割方案需要提前取得自然资源主管部门核准同意，涉及出让土地的，一般还要签订土地出让补充协议，按需补缴相关价款，之后再开展权籍测绘、登记申请、审核登簿，最终完成多宗独立宗地的确权登记，整个业务重点在于分割方案合规、界址清晰、规划指标可拆分落地，不同地区对分割登记的适用情形、规划指标分摊规则有本地化执行口径。设置土地使用权分割登记，是为了适配宗地拆分开发、分宗转让、分宗确权这类实际业务需求，因为原宗地是一个完整登记单元，一旦拆分就变成多个独立登记单元，宗地界址、面积、容积率等规划指标都要重新核定，所以必须经过主管部门前置核准，保证拆分之后每一宗土地仍然符合国土空间规划、土地出让合同约定，权籍测绘是分割登记必不可少的环节，新的界址点、宗地图、宗地面积是不动产登记簿记载的核心基础数据。

土地使用权分割登记核心办理条件清单

1. 原宗地已经完成不动产登记，持有有效不动产权证书，权属清晰无争议。
2. 分割方案符合国土空间规划，满足土地出让合同约定，规划指标可以合理分摊。
3. 取得自然资源主管部门出具的分割核准批复意见。
4. 出让类土地按要求签订土地出让补充协议，按规定完成价款核算与缴纳。
5. 委托具备资质测绘单位完成分宗权籍测绘，界址点清晰，分宗面积准确。
6. 宗地不存在限制办理分割登记的相关情形，相关税费按规定申报。

土地使用权分割登记主要材料对照表

表格

土地使用权分割登记办理步骤

1. 前期申请核准，权利人向自然资源主管部门提交土地分割申请，提交原宗地证书、规划相关资料，申请分割方案审批。
2. 审批方案确定，主管部门审核规划条件、出让合同，出具分割核准批复，出让宗地同步签订出让补充协议，完成价款缴纳。
3. 分宗权籍测绘，委托测绘机构按照批复的分割方案开展权籍调查与测绘，生成分宗宗地图、界址成果。
4. 备齐登记资料，整理批复文件、原不动产权证、测绘成果、缴款完税凭证全套资料。
5. 提交登记申请，到不动产登记窗口或者线上政务平台提交土地使用权分割登记申请。
6. 受理审核，登记机构核验材料，复核分宗界址、面积、规划指标分摊情况。
7. 登簿制证，审核通过后，原整宗登记信息做相应处理，分别记载拆分后的多宗宗地信息，核发对应的不动产权证书。

土地使用权分割登记需要注意的细节

• 规划指标分摊细节：分割之后每宗土地的容积率、建筑密度等规划指标，要按照批复方案进行分摊，不能突破原宗地整体规划管控要求。
• 界址落界细节：分宗之后新的界址线要明确，相邻宗地界址无冲突，测绘成果界址点坐标要精准。
• 出让合同衔接细节：出让宗地分割，要确认原出让合同是否允许分割，合同有特殊约定的，优先按照合同约定执行。
• 房地配套细节：宗地已经建有地上建筑物，分割登记要同步考虑建筑物权属、规划验收情况，按房地一体相关规则办理。
• 登记单元细节：分宗完成之后，每一宗都是独立不动产登记单元，后续可以单独办理转让、抵押等登记业务。

全部审核登簿完成之后，拆分后的各宗地成为独立登记单元，不动产权证书分别记载每宗地信息，后续宗地相关业务以新分宗登记簿信息为准，办理之前可以提前对接属地自然资源和不动产登记窗口，确认本地最新分割登记审批与登记细则。

【相关 FAQ】

问题 1：土地使用权分割登记，出让土地必须要有主管部门批复吗？

回答 1：土地使用权分割登记，出让类宗地申请分割，需要取得自然资源主管部门分割核准批复，土地使用权分割登记没有批复一般无法启动后续登记流程。

问题 2：土地使用权分割登记，分宗之后可以单独抵押吗？

回答 2：土地使用权分割登记完成之后，拆分后的每一宗都是独立登记单元，土地使用权分割登记完成后的宗地可以单独申请抵押登记。

问题 3：土地使用权分割登记，测绘成果是必备材料吗？

回答 3：土地使用权分割登记必须提供分宗权籍测绘成果，包含分宗宗地图、界址点成果，土地使用权分割登记依靠测绘成果确定新宗地面积与界址。

问题 4：土地使用权分割登记，划拨土地也可以办理吗？

回答 4：土地使用权分割登记，划拨土地申请办理需要先取得主管部门审批同意，土地使用权分割登记审批要求按照划拨用地相关政策执行。

【数据来源】

[2026-08-22]（国有建设用地分宗登记办事指引）自然资源部政务公开

[2026-06-03]（土地使用权分割登记审批登记操作规范）省级自然资源厅官网

[2026-03-15]（不动产分宗登记办事指南解读）地方不动产登记中心

【免责申明】

本内容仅为土地使用权分割登记办理知识参考，分宗审批条件、规划指标分摊、出让补充协议细则各地存在属地差异，最终办理要求以属地自然资源和不动产登记机构最新官方公示为准，不构成登记办理承诺。