万宁万城城区二手商铺出售，买方是可以办理首付按揭贷款的，商铺属于商业性质不动产，银行支持二手商业用房按揭，买方按要求支付首付款，剩余房款向银行申请商业贷款，同时交易过程会产生契税、增值税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税、登记费等多项交易税费，还有中介服务费、评估费这类可选配套费用。商业类物业按揭和住宅按揭规则不一样，商铺贷款属于商业用房贷款，监管要求首付比例高于普通住宅，贷款年限、利率按照商业用房贷款标准执行，同时税费体系也和住宅不同，商业用地商铺交易需要单独计征土地增值税，这是商铺交易和住宅交易最明显的差别，万宁万城城区属于万宁主城区，二手商铺交易统一执行海南商业不动产交易与银行商业按揭相关规则。

第一步，前期预审，买方准备个人征信、收入流水、身份证明，联系银行做贷款预审，确认万宁万城城区这套二手商铺是否符合银行商业按揭准入，同时和卖方确认交易总价，核算首付款金额。第二步，签订存量商铺买卖合同，约定首付金额、贷款方式、过户时间、税费承担方式，买卖双方共同确认交易条款。第三步，委托评估机构对这套万城城区二手商铺做价值评估，银行依据评估价与成交价孰低原则核定可贷款额度。第四步，银行审批通过之后，买方支付首付款，资金可选择资金监管，之后办理不动产转移登记。第五步，过户完成办理抵押登记，银行发放贷款给卖方，交易办结，同时按税务窗口要求申报缴纳全部交易税费。

万宁万城城区二手商铺交易费用对照表

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补充要点

1. 二手商铺商业按揭首付比例，按照现行商业用房贷款政策执行，贷款期限一般最长不超过 10 年，贷款利率高于普通住宅按揭。
2. 万宁万城城区二手商铺，要提前核查不动产权证，确认土地性质为商业用地，产权清晰无抵押查封，满足银行贷款与过户基础条件。
3. 税费申报以税务部门计税评估价为准，不一定完全等于买卖双方合同成交价。
4. 交易双方可以在合同里面约定税费承担方式，但是法定纳税义务人不变。

【相关 FAQ】

问题 1：万宁万城城区二手商铺出售做首付按揭，贷款年限最长是多久？

回答 1：万宁万城城区二手商铺出售办理首付按揭，属于商业用房贷款，贷款年限最长一般不超过 10 年。

问题 2：万宁万城城区二手商铺出售交易费用里面，土地增值税是买方交还是卖方交？

回答 2：万宁万城城区二手商铺出售交易费用当中，土地增值税法定纳税义务人为卖方，也可以在合同约定由买方代为承担。

问题 3：万宁万城城区二手商铺出售首付按揭，必须做房产评估吗？

回答 3：万宁万城城区二手商铺出售办理首付按揭，银行一般要求出具评估报告，用来核定可贷款额度，所以需要做房产评估。

问题 4：万宁万城城区二手商铺出售首付比例和住宅一样吗？

回答 4：不一样，万宁万城城区二手商铺出售属于商业物业，首付比例要求高于普通住宅，执行商业用房贷款首付标准。

【数据来源】

[2015-03-01]《不动产登记暂行条例》 国务院

[2018-01-01]《关于调整房地产交易环节税收政策相关规定》 国家税务总局

[2017-11-01] 商业用房按揭贷款相关监管规定 金融监管部门公开政策

【免责申明】

本内容仅作为万宁万城城区二手商铺首付按揭与交易税费科普参考，银行按揭首付比例、利率、税费核算标准会随政策更新，万宁当地税务、银行执行细则存在属地差异，不构成贷款、税务以及不动产交易专业决策建议，具体以万宁税务部门、贷款银行正式答复为准。