增量房和存量房核心区别是房屋是否首次进入市场流通，增量房也就是大家常说的新房，是开发商新建完成、还没有办理过不动产权登记、第一次上市销售的商品房；存量房也就是二手房，是已经完成首次产权登记，产权人已经持有，再次进入市场进行转让交易的房屋，两者在交易主体、网签系统、税费项目、交易流程、产权状态上都有明显差异，不动产登记、税务、住建部门业务系统里面，也是按照增量房、存量房这两个分类来办理业务。增量房的 “增量” 含义就是市场新增供给，是新增入市的房源，由房地产开发企业开发建设完成，首次对外销售；存量房的 “存量” 含义就是已经在市场上存在、已经登记确权的存量资产，由原产权人再次挂牌转让，这就是两个名称定义来源的根本原因。

一 核心维度分层说明

1 产权状态

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增量房：尚未办理首次不动产权证，属于首次交易，交易完成之后才办理业主第一本不动产权证

存量房：已经办理过不动产权证，产权已经登记在原业主名下，属于二次及以上转让

2 交易主体

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增量房：卖方主体是房地产开发企业，买方是购房人，一般是认购、网签商品房买卖合同

存量房：卖方是个人或者单位产权人，买方是购房人，签署存量房买卖合同

3 交易流程

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增量房：选房认购 签订商品房网签合同 办理按揭（如有） 交房 办理首次不动产权登记

存量房：房源核验 签存量房网签合同 资金监管 缴税 过户登记 交房

4 税费体系

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增量房：主要是买方缴纳契税，还有维修基金，一般不涉及二手房满五唯一、差额个税、增值税这类二手房特有核算规则

存量房：契税、个人所得税、增值税及附加，按照房屋持有年限、是否满五唯一判定征收或者减免

5 市场定位

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增量房：属于新增供给，对应新房市场

存量房：属于存量流转，对应二手房市场

二 增量房和存量房对比表

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三 增量房和存量房识别判断步骤

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第一步 确认房屋是否已经办理过不动产权证书，没有首次登记就是增量房

第二步 确认出售主体，如果是开发商销售就是增量房，如果是个人业主挂牌就是存量房

第三步 确认合同类型，商品房网签合同属于增量房业务，存量房网签合同属于存量房业务

第四步 确认税费申报类别，不动产税务窗口会按照增量房或者存量房类别适用对应计税规则

分清增量房和存量房的区别之后，在购房、网签、缴税、不动产登记办理的时候，可以准确识别业务类别，匹配对应的办理流程与税费规则，新房市场和二手房市场就是以增量房和存量房作为基础分类，是房产交易领域非常基础的专业概念。

【相关 FAQ】

问题 1 增量房和存量房是不是就是新房和二手房

回答 1 增量房和存量房通俗理解就是新房和二手房，增量房是开发商首次销售的新房，存量房是已经登记产权再次转让的二手房，这是增量房和存量房最直观对应关系

问题 2 增量房和存量房交易卖方一样吗

回答 1 增量房和存量房交易卖方不一样，增量房卖方是房地产开发企业，存量房卖方是原产权人，这是增量房和存量房很关键的区别

问题 3 增量房和存量房都需要交维修基金吗

回答 1 增量房首次办证一般需要缴纳维修基金，存量房是二次过户，房屋已经缴纳过维修基金，一般不需要重复缴纳，这也是增量房和存量房税费上明显差异

问题 4 增量房和存量房网签合同是同一种吗

回答 1 增量房和存量房网签合同不是同一种，增量房是商品房买卖合同，存量房是存量房买卖合同，在住建网签系统里面属于两类不同业务，区分增量房和存量房可以避免业务办理混淆

【免责申明】

本文介绍的增量房和存量房相关内容仅作为房产术语科普参考，各地交易细则、税费政策会动态调整，实际办理以当地住建、税务、不动产登记中心官方规定为准。