租的房设施坏了谁来维修，核心判断标准是损坏原因，正常自然老化损耗一般由房东承担维修责任，因为租客使用不当人为造成损坏，维修费用由租客承担，这个是房屋租赁合同法定基本原则，同时如果租房合同里面有特殊约定，在不违反法律规定前提下，优先按照合同条款执行，很多租客容易混淆，只要东西坏了就全部找房东，但是如果是自己使用不当，比如热水器因为长期不清理水垢属于老化，房东负责，如果是人为砸坏水管 私自改动线路，就需要租客承担，另外房东接到报修之后如果长期拖延不修，影响正常居住，租客可以先行维修，保留票据之后抵扣租金，或者依据合同主张减免租金，这个操作需要提前留好沟通证据，避免后续扯皮。

责任划分对照表

报修处理操作步骤

第一步 第一时间拍照录像留存损坏现场，记录故障时间 故障状态，同时保存当初入住交接单，交接单上面的物品完好记录可以作为判断是否原有问题的关键证据。

第二步 通过微信短信等书面方式通知房东或者中介，写清楚故障设施名称 故障现象，提出维修申请，尽量不要只打电话口头报修，书面记录可以留证。

第三步 双方确认责任归属，如果是房东责任，协商维修时间，可以房东安排师傅上门，也可以双方协商由租客找人维修，费用房东报销。

第四步 如果房东无正当理由拒绝维修或者长时间拖延，先书面催告，给出合理期限，期限内仍然不处理，租客可以自行委托维修，保存维修单据 付款凭证，后续用来抵扣租金或者维权。

第五步 维修完成之后验收，确认设施恢复正常，做好维修记录，后续退租的时候核对，避免退租时房东把这次故障算作租客损坏扣押金。

重点补充法律要点

民法典相关规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途，租赁物需要维修的，承租人可以请求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因为维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

需要注意，如果故障是因为租客没有尽到合理保管义务，比如长期不关窗暴雨泡坏地板，这种属于租客过错，房东有权拒绝承担维修费用，并且可以要求赔偿损失。

如果是中介托管房源，要区分是房东直租还是托管公司，托管合同里面很多会约定托管公司负责日常维修，报修优先联系托管方，责任最终还是看托管协议约定。

容易产生争议的设施说明

空调，正常使用几年之后压缩机 遥控器 外机老化属于房东责任，但是人为进水 异物堵塞 私自拆机属于租客责任。

马桶下水堵塞，正常老化堵塞房东负责，因为纸巾异物 硬物扔进去造成堵塞，疏通费用租客承担。

热水器，内胆自然老化漏水房东负责，私自改动燃气 电路导致故障租客承担。

灯具，灯泡属于易耗小件，很多合同会约定灯泡更换由租客负责，这个要看合同明细。

【相关 FAQ】

问题 1 租的房设施坏了谁来维修，房东一直不修可以自己找人修吗

回答 1 租的房设施坏了谁来维修，属于房东责任的故障，房东经催告仍然拖延维修，租客可以自行找人维修，保留维修发票凭证，维修费用可以向房东主张，也可以协商抵扣租金。

问题 2 租的房设施坏了谁来维修，灯泡这种易耗品也是房东修吗

回答 2 租的房设施坏了谁来维修，灯泡属于易损耗材，多数租房合同会约定由租客自行更换，但是如果是灯具本体本身质量故障，不是单纯灯泡损耗，责任一般归房东。

问题 3 租的房设施坏了谁来维修，合同写所有维修都租客承担有效吗

回答 3 租的房设施坏了谁来维修，合同约定租客承担全部维修，只要是双方自愿签署，一般按照合同执行，但是如果是房屋主体结构本身重大质量缺陷，该类约定不能免除房东法定维修义务。

问题 4 租的房设施坏了谁来维修，退租的时候房东说旧故障是我弄坏的怎么办

回答 4 租的房设施坏了谁来维修，这种情况依靠入住交接单 报修记录 照片证据区分，入住交接时已经登记的原有损坏，不能算租客责任，证据不足产生争议可以申请调解或者诉讼处理。

【免责申明】

本文内容仅作为租房设施维修责任的通用参考，各地司法裁判口径以及租房合同条款存在差异，不能替代正式法律意见，遇到复杂纠纷建议咨询专业法律人士，本文不对相关纠纷处理结果承担责任。