维修基金也就是住宅专项维修资金，是业主专门用来维修小区共有部位共有设施设备的专项资金，缴纳时间法定节点一般是在办理房屋入住手续之前，也就是交房前完成缴存，使用的时候必须满足属于共有部分，已经过了质保期，并且达到规定业主表决同意比例这几项核心条件，这笔资金不是业主想修自家室内就可以动用，也不是随时申请随时拨款，设立这项资金的原因，是小区电梯外墙消防管网这些公共设施使用多年之后会老化损坏，维修费用金额大，如果临时找全体业主凑钱很容易意见不统一，提前归集资金就是为了公共大修的时候可以快速启动维修，保障全体业主共同财产正常使用，很多业主容易混淆，室内自家门窗水管损坏不能申请维修基金，开发商质保期内的工程问题也不能动用维修基金，要由开发商负责维修。

一 维修基金缴纳时间详细说明

二 维修基金使用条件

基础前提条件

1 维修对象必须是小区共有部位和共有设施设备，共有部位一般包含外墙屋顶承重墙体楼道大堂走廊，共有设施设备包含电梯消防系统二次供水水泵公共照明避雷设施公共管网监控系统等

2 维修项目已经超出开发商工程质量保修期，质保期内属于开发商责任的质量缺陷，不能申请动用维修基金

3 维修不是日常小额保洁简单保养，是大修更新改造，日常零星维保物业费里面已经包含，不能重复使用维修基金

4 资金账户正常，没有被冻结，申请项目不属于人为故意损坏，人为损坏的维修费用由责任人承担，不能动用全体业主维修基金

业主表决条件

1 传统表决规则，需要专有部分面积占比三分之二以上业主并且人数占比三分之二以上业主参与表决，参与表决专有部分面积四分之三以上并且参与表决人数四分之三以上同意

2 应急使用情形可以简化表决，不需要走完整业主表决流程，比如电梯故障危及人身安全消防设施故障外墙脱落风险水管爆裂严重漏水等紧急情况，可以直接申请应急维修

不能使用维修基金的情形清单

1 业主自家室内专有部分维修，比如家里墙面开裂室内水管更换自家门窗

2 应该由供水供电供气供热单位承担维护责任的管线设备

3 人为事故造成公共设施损坏，由事故责任人承担费用

4 小区物业日常保洁绿化常规保养小型耗材更换

5 质保期内开发商应当负责的工程质量问题

三 维修基金申请使用流程

1 申请发起，一般由业委会或者物业公司提出维修方案，写明维修项目预算施工单位工期

2 业主表决，按照规定组织业主签字表决，应急项目跳过完整表决

3 提交材料，把维修方案预算表决材料现场勘查报告上报住建主管部门审核

4 主管部门审核，核查项目是否符合维修基金使用条件，核对预算是否合理

5 公示，审核通过之后进行公示，接受业主监督

6 施工进场，公示无异议之后选定施工单位开工

7 竣工验收，施工完成之后组织验收，核对工程量

8 拨付资金，验收合格之后主管部门从维修基金专户划拨款项给施工单位

四 补充重要知识点

1 维修基金是专户存储，归全体业主共有，利息也并入维修基金本金，不能挪用

2 房屋拆迁灭失之后，维修基金账户剩余资金可以按照业主产权比例返还给业主

3 业主转让房屋，维修基金余额随产权转移，不需要单独销户退款

4 各地住建部门会不定期调整缴存标准应急使用目录，办理之前最好查询本地最新政策

整体来看，维修基金缴纳时间核心就是交房前完成首期缴存，使用核心就是公共部位过质保，达到业主表决或者应急维修要求，分清开发商责任物业日常维保和维修基金大修三者边界，就可以判断项目能不能申请维修基金。

【相关 FAQ】

问题 1 维修基金的使用条件和缴纳时间是怎样的，买房网签的时候就要交维修基金吗？

回答 1 维修基金的使用条件和缴纳时间是怎样的，法定首期缴纳时间是交房办理入住手续之前，不是网签当天必须缴纳，只是部分开发商会提前代收，最终以当地住建部门规定为准。

问题 2 维修基金的使用条件和缴纳时间是怎样的，电梯坏了是不是随时都能用维修基金？

回答 2 维修基金的使用条件和缴纳时间是怎样的，电梯如果属于危及人身安全的故障，属于应急使用范畴，可以简化表决申请维修基金，如果只是普通保养小零件更换，属于物业日常维保，不能动用维修基金。

问题 3 维修基金的使用条件和缴纳时间是怎样的，二手房买家需要重新交维修基金吗？

回答 3 维修基金的使用条件和缴纳时间是怎样的，二手房正常交易不需要新业主重新缴纳首期维修基金，原业主账户余额随房屋产权转移，如果余额不足首期总额百分之三十，后续需要业主补足。

问题 4 维修基金的使用条件和缴纳时间是怎样的，自家阳台漏水能不能申请维修基金？

回答 4 维修基金的使用条件和缴纳时间是怎样的，如果是阳台外墙属于共有部位并且已经过质保期，可以申请维修基金，如果是业主自家室内阳台内部管线损坏，属于专有部分，不符合维修基金使用条件，不能申请。

【免责申明】

本文介绍维修基金的使用条件和缴纳时间属于通用政策说明，住宅专项维修资金相关缴存比例应急使用目录表决细则各地住建主管部门政策会动态调整，所有办理口径材料要求以当地住房和城乡建设局官方文件以及政务窗口答复为准，本文不构成审批承诺，不能替代官方正式审核结果。