动迁房也就是拆迁安置房，办理不动产权证（房产证），前提是项目已经完成大产证（开发商 / 拆迁主体的初始登记），并且满足当地政策规定的可办证条件，很多地区动迁房还有限售期，办证和上市交易是两件事，办证是确权登记，办完拿到不动产权证之后，还要等限售期满才可以正常过户买卖。整体流程是先确认项目具备办证条件，备齐拆迁全套材料，由拆迁单位配合或者业主自行到不动产登记中心提交申请，审核通过之后缴税、登簿、领取不动产权证。

办理前置条件

1 拆迁安置项目已经竣工验收合格，完成不动产首次登记，也就是大产证已经办好

2 拆迁补偿安置协议、选房确认单等安置手续齐全，安置对象信息核对无误

3 安置房屋没有查封、抵押等限制登记情形

4 所有安置权利人达成一致，多人安置的话，全体产权人要共同申请，或者出具经认可的分配、继承、放弃产权相关文书

详细办理步骤

第一步 确认项目办证资格

先联系拆迁办、动迁公司或者开发建设单位，确认本批次安置房是否已经可以办理小产证，询问是否统一集中办证，还是可以业主自行单独申请，同时确认当地是否有办证年限、限售政策。

第二步 准备全套申请材料

核心材料清单：

• 拆迁补偿安置协议原件
• 选房确认书、安置结算单、超面积补缴房款票据
• 被拆迁原房屋相关证明，原老房产权证或者宅基地相关材料
• 所有安置权利人身份证、户口本
• 婚姻证明，结婚证，离婚的要离婚协议或者法院文书
• 如果涉及继承、赠与、产权内部分配，需要对应的继承公证书或者法院调解书、判决书，权利人放弃产权的书面声明
• 房屋平面图、宗地图，一般不动产中心或者拆迁单位可以调取

第三步 提交不动产登记申请

两种申报方式，第一种是拆迁单位统一批量代办，业主只要提交材料签字；第二种是业主本人携带材料，到房屋所属辖区不动产登记中心窗口提交转移登记申请，填写不动产登记申请书。多人共有产权，原则上所有产权人到场，不能到场的需要办理公证委托书。

第四步 窗口受理与材料审核

窗口核验原件，核对安置协议、选房信息、权利人身份，材料齐全予以受理，材料缺失会出具补正通知，登记部门会核查房屋是否存在查封、抵押，核查安置档案。

第五步 缴纳相关税费

动迁安置房办证，拆迁补偿对应的安置面积部分一般有契税减免政策，超出原拆迁补偿面积、增购部分，按规定缴纳契税，还有登记费等工本费，具体减免规则以当地税务窗口为准，凭安置协议办理契税减免申报。

第六步 登簿制证，领取不动产权证

审核全部通过之后，不动产登记系统登簿，制作不动产权证书，可以窗口自取，部分地区支持邮寄，拿到证书之后，产权正式登记到安置人名下。

第七步 后续事项

拿到证之后，留意当地限售规定，限售期内不能正常过户交易；如果后续要加名、更名、抵押，再另行办理变更登记。

重点注意事项

1 共有安置人意见要统一，如果家庭内部对房屋归属有争议，要先内部协商或者通过诉讼确权，否则登记中心不会强行分割产权。

2 超面积补款票据一定要保管好，是契税核算和审核关键材料，丢失要找拆迁单位补开证明。

3 区分大产证和小产证，很多业主入住多年但是大产证还没办，这种情况是无法办理个人小产证的，要催促拆迁建设单位完成首次登记。

4 继承情形，如果原被拆迁人已经过世，需要先做继承确权，再申请办理安置房不动产权证。

5 部分地区动迁房是集体土地性质安置房，和国有土地商品房不动产权证性质不一样，土地性质、交易权限有差别，办证前确认土地性质。

FAQ

问题 1 动迁房办房产证必须拆迁公司代办吗

回答 1 动迁房办房产证不是强制代办，动迁房办房产证部分项目是统一批量代办，也可以业主自行去不动产登记中心申请办理。

问题 2 动迁房办房产证契税可以减免吗

回答 1 动迁房办房产证拆迁对应安置面积通常可享受契税减免，动迁房办房产证增购超面积部分按规定缴税，以当地税务窗口政策为准。

问题 3 动迁房办房产证之后马上可以买卖吗

回答 1 动迁房办房产证之后不一定立刻可交易，动迁房办房产证之后还要看当地限售政策，限售期内不能过户上市。

问题 4 动迁房办房产证多个安置人必须全部到场吗

回答 1 动迁房办房产证共有安置权利人原则上需要全部到场，动迁房办房产证无法到场需要准备公证委托书。

免责声明：本文为动迁房办理不动产权证通用流程参考，各地拆迁安置政策、材料要求、契税减免、限售年限存在差异，办理前建议咨询房屋辖区不动产登记中心与税务部门，以当地最新官方要求为准。