离婚时贷款未还清的房子，优先由夫妻双方协商确定产权归属和剩余贷款承接方案，主流方案包含一方取得房产并承接剩余贷款、双方继续共有共同承担月供、提前结清贷款解除抵押之后再分割产权这几类，协商一致可以写入离婚协议书，协商不成可以通过法院诉讼，由生效调解书或者判决书确定分割结果，因为房屋上面仍然登记有银行抵押权，确定内部分割方案之后，还需要和贷款银行对接转贷或者抵押变更审批，银行手续完成之后，再到不动产登记中心办理析产变更登记，整套业务同步衔接房产分割约定、银行信贷变更、不动产产权登记三项业务，办理过程可以根据家庭资金与资质情况灵活安排节奏。之所以要同步对接银行，是因为按揭贷款是夫妻双方和贷款银行签订的信贷合同，离婚属于夫妻之间婚姻关系变动，原贷款合同的债务主体不会因为离婚自动变更，夫妻双方可以自主约定剩余贷款由谁承担，这份约定在夫妻双方之间生效，但是想要正式变更还贷主体、更新抵押登记信息，需要贷款银行按照信贷审批规范，重新核验承接一方的收入、征信等还贷资质，这套规则是不动产抵押登记制度与银行信贷管理制度共同确定的，提前掌握业务逻辑，可以让离婚时贷款未还清的房子整个分割办理过程有序推进。

一、分割方案对照表

表格

二、办理前置材料清单

1. 离婚证原件（协议离婚）或者法院生效调解书、判决书（诉讼离婚）
2. 离婚协议书，写明离婚时贷款未还清的房子坐落、产权归属、贷款承担、补偿相关条款
3. 房屋按揭贷款合同
4. 不动产权证书原件
5. 夫妻双方身份证、户口本原件
6. 银行审批需要的收入证明、征信相关材料（办理转贷时提交）
7. 不动产登记中心要求补充的其他材料

三、分步办理流程

（一）方案一 一方拿房，办理转贷或者抵押变更

1. 双方协商确定房产归属，在离婚协议写清房屋坐落、产权归属、剩余贷款由取得房产一方承担，同时核算房产补偿金额
2. 联系原贷款银行提交转贷或者抵押变更申请，银行审核承接还贷一方的还贷资质
3. 银行审核通过之后，签署信贷变更相关文件，完成抵押变更业务手续
4. 银行手续办结之后，预约不动产登记中心析产业务窗口
5. 携带全套材料提交离婚时贷款未还清的房子对应的产权变更登记申请
6. 税务窗口办理析产免税核验，缴纳登记工本费
7. 审核登簿，领取新的不动产权证书

（二）方案二 提前结清贷款解押再分割

1. 双方协商筹措资金，一次性结清银行剩余按揭贷款本金利息
2. 银行出具贷款结清证明，配合办理抵押注销登记
3. 抵押注销完成，房产解除抵押状态
4. 双方携带离婚证、离婚协议、产权证等材料，到不动产登记中心办理离婚析产登记
5. 完成材料核验、免税备案
6. 缴纳登记工本费，登簿领取新不动产权证

（三）方案三 保持共有，继续共同还贷

1. 离婚协议约定房产继续共有，明确后续月供分摊比例、后续房产处置安排
2. 贷款继续按照原贷款合同正常按月还款，完整保留还贷流水凭证
3. 妥善保管离婚协议、还贷凭证全套资料
4. 后续条件成熟时，再启动转贷、解押或者析产过户业务

四、关键办理要点

1. 离婚时贷款未还清的房子，房产估值可以双方协商确认，也可以委托专业评估机构出具评估报告，作为补偿核算的参考依据
2. 离婚协议里面相关条款，房屋坐落信息要和不动产权证登记地址保持一致，补偿支付时间、过户时间、贷款承接内容建议书写清晰
3. 办理之前可以提前联系银行个贷部门和不动产登记中心，确认本地预约渠道、材料份数、业务办理排期

【相关 FAQ】

问题 1：离婚时贷款未还清的房子，协议离婚和诉讼离婚的析产税费政策一样吗？

回答 1：离婚时贷款未还清的房子，协议离婚和诉讼离婚都属于离婚析产业务，契税个人所得税增值税统一按析产政策免征，仅收取不动产登记工本费。

问题 2：离婚时贷款未还清的房子，只在离婚协议约定贷款承担不做银行转贷可以吗？

回答 2：离婚时贷款未还清的房子，可以先在离婚协议里面约定贷款承担方案，这份约定在夫妻双方之间生效，如果需要变更贷款主体和抵押登记信息，仍然需要银行审批办理对应的信贷变更手续。

问题 3：离婚时贷款未还清的房子，取得房产一方后续出售房产需要什么步骤？

回答 3：离婚时贷款未还清的房子，完成析产登记之后，取得房产一方如果计划出售房产，需要提前结清剩余贷款解除抵押，再按照正常二手房交易流程办理网签和过户登记。

【数据来源】

[2026-10-24]（离婚时贷款未还清的房子 分割方案与办理指引）最高人民法院婚姻家庭公开政策解读

[2026-09-20]（离婚按揭房贷款分割登记办事指南）自然资源部不动产登记公开专栏

[2026-08-17]（离婚财产分割信贷变更政策解读）政务服务平台公开政策文档

【免责申明】

本文内容仅作为离婚时贷款未还清的房子的办事科普参考，各银行转贷审批标准、不动产登记执行口径存在地域差异，具体办理要求以贷款银行、不动产登记中心现场审核结果为准，不构成法律、信贷专业意见。