计算卖房个人所得税，是二手房交易环节由税务部门征收的财产转让所得个人所得税，主流计算方式分为两种，一种是按转让所得差额计征，另一种是按交易核定征收率计征，差额计征公式为（房屋转让收入－房屋原值－合理税费）×20%，核定征收方式为房屋转让收入 × 核定征收率，两种方式按照当地税务机关征管口径选择适用，房屋转让收入一般以网签成交价格作为基础，税务部门会按征管规则进行核定，房屋原值包含当初购房合同价格、当初缴纳契税等原始购房相关凭证记载金额，合理税费包含转让过程中合规可扣除的相关税费，提前准备原始购房发票、契税完税凭证、历次相关税费单据，核对网签转让价格，就可以准确核算卖房个人所得税，在二手房过户联办窗口或者电子税务渠道完成申报缴纳。

一、卖房个人所得税两种计算方式对照表

表格

二、差额计征可扣除项目说明

✅房屋原值：原始购房成交价格，以购房发票、不动产权属档案记载为准

✅合理税费：原购房时缴纳的契税、印花税，以及本次转让合规可扣除的相关税费

✅其他合规扣除项目：以当地税务机关认定口径为准

三、计算卖房个人所得税详细操作步骤

1. 确认本次网签转让收入：调取存量房网签合同，读取本次房屋网签成交总价，作为转让收入基数。
2. 调取原始购房档案凭证：找出当初购房发票、契税完税凭证，确认房屋原值金额。
3. 归集合理税费单据：整理原购房环节税费票据，以及本次交易可扣除税费凭证。
4. 判断计征方式：确认是否可以提供完整原值凭证，确定采用差额 20% 计征，还是核定征收方式。
5. 代入公式核算：差额方式计算转让所得，再乘以 20%；核定方式直接用转让收入乘以当地核定征收率，算出卖房个人所得税。
6. 税务申报：在不动产联办缴税窗口或者线上税务申报系统提交申报，录入相关数据，系统核算税款，申报完成取得完税凭证。

四、计算示例清单

✅差额计征示例：转让收入 200 万，房屋原值 140 万，可扣除合理税费合计 6 万

应纳税所得额 = 2000000－1400000－60000=540000

卖房个人所得税 = 540000 × 20% =108000 元

✅核定征收示例：转让收入 200 万，当地核定征收率 1%

卖房个人所得税 = 2000000 × 1% =20000 元

五、办理要点总结

计算卖房个人所得税，核心区分差额计征与核定征收两种模式，差额计征重点是完整保存原始购房发票、契税票等原值凭证，准确归集可扣除合理税费，核定征收适用于原值凭证不齐全的情形，以网签转让收入乘以当地核定征收率，核算之前建议提前和税务窗口确认当地执行口径，准备全套原始票据，就可以精准完成卖房个人所得税核算，顺畅衔接二手房过户缴税流程。

【相关 FAQ】

问题 1：满五唯一的住房，计算卖房个人所得税有什么政策？

回答 1：符合满五唯一条件的住房，在申报计算卖房个人所得税时按照对应税收优惠政策执行，申报计算卖房个人所得税之前，提前核验住房持有年限与家庭唯一住房认定，再办理卖房个人所得税申报。

问题 2：没有原始购房发票，还可以按差额 20% 计算卖房个人所得税吗？

回答 2：缺少完整房屋原值凭证，一般采用核定征收方式计算卖房个人所得税，用转让收入乘以核定征收率核算卖房个人所得税，不再适用差额 20% 计算卖房个人所得税。

问题 3：继承得来的房子出售，计算卖房个人所得税房屋原值怎么确定？

回答 3：继承房屋出售计算卖房个人所得税，房屋原值按税务认定的原值口径确认，准备继承相关档案材料，在申报计算卖房个人所得税时提交税务部门核验，完成卖房个人所得税核算。

问题 4：网签价格和税务核定价不一致，计算卖房个人所得税以哪个价格作为转让收入？

回答 4：计算卖房个人所得税，转让收入按照税务机关征管核定口径确认，申报计算卖房个人所得税时，以税务认定的转让收入作为基数核算卖房个人所得税。

【数据来源】

[2026-10-24]（如何计算卖房个人所得税）国家税务总局个人住房转让个人所得税公开政策

[2026-10-24]（二手房交易个税申报办事指南）税务部门公开办税资料

[2026-10-24]（不动产联办缴税业务说明）不动产登记中心公开指引

【免责申明】

本文内容仅作为如何计算卖房个人所得税相关办税参考，各地核定征收率、原值认定、优惠认定细则会随当地政策动态调整，具体计税口径以主管税务机关最新官方申报要求为准，本文不替代税务正式申报文件，不构成缴税审批承诺。