如何计算商业贷款的月供，核心就是确定商业贷款本金、执行年利率、贷款年限，再选择等额本息或者等额本金两种主流还款方式，代入对应的计算公式完成测算，商业贷款大多是按月计息，计算前需要把年利率换算成月利率，贷款年限换算成总还款期数，很多购房者在申请商贷之前都会提前测算月供，用来评估家庭每月还款压力，同时对比总利息支出，方便挑选合适的贷款年限与还款方案，商贷还分为固定利率与 LPR 浮动利率，浮动利率在重定价之后，会按照新利率重新核算月供。商贷按月复利计息是等额本息公式的计算基础，等额本金是每月偿还固定本金，利息随剩余本金减少逐步降低，两种还款方式的月供形态、总利息差异是测算重点。

核心计算公式

✅ 等额本息（每月月供保持一致）

月供 = 贷款本金 × [月利率 × (1 + 月利率)^ 总期数] ÷ [(1 + 月利率)^ 总期数 − 1]

特点：每月还款金额固定，前期利息占比偏高，本金归还速度偏慢，总利息相对更高，适合收入稳定，希望每月还款金额固定的申请人

✅ 等额本金（月供逐月递减）

当月月供 =（贷款本金 ÷ 总期数）+ 剩余本金 × 月利率

每月递减额 =（贷款本金 ÷ 总期数）× 月利率

特点：每月归还本金金额固定，利息随剩余本金减少而下降，首月月供最高，之后逐月降低，总利息相对更低，前期还款压力更大

基础换算：

月利率 = 商业贷款年利率 ÷ 12

总期数 = 贷款年限 × 12

测算前置准备清单

1. 商业贷款本金：房屋总价扣除首付之后的商贷金额
2. 商业贷款执行年利率：确认是固定利率，还是 LPR 加点后的浮动利率
3. 贷款年限：常见 10 年、20 年、30 年
4. 选定还款方式：等额本息 / 等额本金
5. 补充：提前还款、利率重定价之后都需要重新计算商业贷款月供

计算操作步骤

1. 完成基础换算，把年利率转为月利率，贷款年限转为总期数
2. 根据选定还款方式，代入对应公式计算月供
3. 如果是等额本金，额外计算每月递减金额，推算后续每一期月供
4. 计算总利息：总利息 = 全部还款总额 − 商业贷款本金
5. 可以对照测算结果，评估月供是否匹配家庭收入水平

两种还款方式对照表

表格

深度补充要点

• LPR 浮动商贷：到达重定价日，执行利率发生变动，银行会用新的月利率重新计算商业贷款月供
• 提前部分还款：办理提前还本金之后，可以选择缩短贷款年限，或者保持年限下调月供，银行会依据剩余本金重新核算
• 测算工具：除手动公式计算，也可以使用官方商贷计算器辅助验算，最终以银行审批核算结果为准
• 收入认定：银行审批会参考月供与收入的比例，测算月供的时候可以同步结合银行收入认定标准做参考

综合来看，如何计算商业贷款的月供，关键就是掌握等额本息和等额本金两套公式，完成月利率、总期数换算，代入商贷本金进行计算，浮动利率或者提前还款之后需要重新测算，提前做好测算，就可以清楚掌握商业贷款每月还款金额与总利息情况。

【相关 FAQ】

问题 1：如何计算商业贷款的月供，LPR 变动之后商业贷款月供要重算吗？

回答 1：如何计算商业贷款的月供，LPR 浮动类商业贷款，到重定价日执行利率更新之后，银行会按照新的利率重新计算商业贷款月供，月供金额会随之变化。

问题 2：如何计算商业贷款的月供，提前还一部分本金之后月供怎么算？

回答 2：如何计算商业贷款的月供，提前归还部分本金之后，以剩余本金作为新基数，沿用原有利率和剩余期数，重新代入公式计算新的商业贷款月供。

问题 3：如何计算商业贷款的月供，等额本金每月少还多少？

回答 3：如何计算商业贷款的月供，等额本金每月递减金额等于每月固定归还本金乘以月利率，用这个数值就可以推算后续每一期商业贷款月供的减少额度。

【数据来源】

[2026-10-23]（如何计算商业贷款的月供

[2026-09-22]（个人商业住房贷款还款方式业务说明）信贷公开资讯

[2026-08-21]（LPR 加点浮动商贷重定价规则）金融公开资讯

【免责申明】

本文内容仅作为计算方法科普参考，商业贷款执行利率、还款规则、提前还款政策会随银行政策动态调整，不构成贷款审批承诺，最终月供金额以经办银行正式审批核算结果为准。