三套房契税税率如何确定，核心判断要点是：购买第三套及以上住房，不再享受首套、二套住房的契税优惠税率，统一按照当地省级确定的契税法定税率执行。契税优惠政策只针对家庭首套、第二套改善性住房，第三套及以上住房不适用优惠，计税基数是不含增值税的成交价格，也就是常说的计税价格，由税务部门核定，若申报价格明显偏低且无正当理由，税务机关有权按照评估价核定计税依据。需要注意，套数认定是以购房家庭（购房人 + 配偶 + 未成年子女）在购房所在地不动产登记系统内已经登记的住房套数来认定，不同省份法定契税基准税率区间为 3%-5%，很多省份选择执行 3% 作为三套房契税税率，具体以本省现行规定为准。

一、首套 / 二套 / 三套契税优惠对比表

表格

二、税率确定前置核查要点

✅ 确认购房家庭范围：购房人、配偶、未成年子女，成年子女独立成户单独计算套数

✅ 确认套数认定范围：一般是购房所在城市已经完成不动产登记的住房，异地房产是否计入套数以当地税务口径为准

✅ 确认房屋性质：普通住宅、非住宅（商铺、公寓等）本身就不适用住宅优惠，和三套房判定独立区分

✅ 确认计税价格：区分含税成交价与不含增值税计税价，契税 = 不含增值税计税价格 × 适用税率

✅ 确认本省法定契税税率，因为《契税法》授权各省在 3%-5% 区间自行确定适用税率

✅ 确认特殊情形：继承、赠与、拆迁置换等特殊取得方式，契税规则和商品房买卖三套房判定有区别

三、详细办理判定步骤

1. 查询家庭住房登记套数 携带家庭成员身份证件，到不动产登记中心或者税务窗口查询家庭名下已有住房登记记录，确认本次购房属于第三套。
2. 确认本省现行契税法定税率 查阅本省财政、税务部门公布的契税适用税率文件，确认三套房执行的基准税率。
3. 核定计税基数 提交购房合同，税务系统剔除增值税，核定本次交易不含增值税计税价格；价格偏低的，启动评估核价。
4. 计算应缴契税 计算公式：应缴纳契税 = 不含增值税计税价格 × 三套房适用税率
5. 税务申报缴税 在不动产联办税务窗口或者线上税务渠道申报，缴纳契税，取得契税完税凭证，后续办理不动产过户登记。

四、补充实操要点

• 三套房契税不再按照面积分档，不管 90㎡以下还是大户型，税率都统一，这是和首套二套最关键区别
• 部分城市认定套数会核查网签未过户、已经备案但尚未领证的房产，认定口径以当地税务窗口为准
• 如果是夫妻离婚析产、法定继承取得房产，这类过户一般不计入普通购房套数认定逻辑，不能直接套用三套房买卖契税规则
• 非住宅类房产，无论第几套，本身就不适用住宅契税优惠，直接按非住宅对应税率征收
• 政策如果后续调整，以税务部门最新公告为准，申报时以申报当日执行政策判定税率

三套房契税税率如何确定，关键就是确认家庭套数达到第三套，不再享受住宅优惠税率，采用本省契税法授权确定的法定税率，以不含增值税交易价格作为计税基数，完成核价之后计算契税并申报缴纳。

【相关 FAQ】

问题 1：三套房契税税率如何确定，第三套是不是不管面积都是同一个税率？

回答 1：三套房契税税率如何确定，第三套及以上住房不再按 90㎡分档优惠，不区分房屋面积，统一适用本省法定契税税率。

问题 2：三套房契税税率如何确定，异地的房子算不算入套数？

回答 1：三套房契税税率如何确定，多数城市套数认定为本地登记住房，异地房产是否计入套数，需要以购房地税务窗口的认定口径为准。

问题 3：三套房契税税率如何确定，计税价格是合同总价吗？

回答 1：三套房契税税率如何确定，计税基数不是含税合同总价，是剔除增值税之后的不含增值税计税价格，申报价格偏低时税务机关会核定评估价。

【数据来源】

[2025-09-18]（契税法及住房契税优惠政策解读）国家税务总局公开政策文件

[2025-07-22]（第三套住房契税征收口径说明）地方税务部门公开公告

[2024-12-10]（家庭住房套数认定相关业务说明）不动产税务联办窗口公开资料

【免责申明】

本文内容仅作为三套房契税税率如何确定通用参考指引，各省法定税率、套数认定口径存在差异，最终税率与应缴税额以税务窗口核定结果为准，本文不构成税务申报的专业承诺。