首付 20% 是首套住房商业性个人住房贷款最低首付要求，核心前提是认定为首套住房，同时房屋性质属于普通商品住房（新房、二手房均可），满足首套认定标准，银行才可以按照最低 20% 首付执行，二套住房首付比例会高于 20%，同时公积金贷款首付比例、银行网点执行细则会根据当地政策略有差异，最终以贷款银行和当地住建、金融主管部门当期政策为准。首套住房认定执行 “认房又认贷” 相关规则，也就是家庭在当地无自有住房，并且没有住房贷款记录，或者符合政策规定的首套认定情形，才可以享受首套最低 20% 首付，不是只要房子便宜、小户型就自动可以首付 20%，房屋性质、贷款套数认定、申请人征信收入资质，都会影响最终首付比例审批结果。

可首付 20% 房屋与认定条件对照表

表格

详细办理步骤

1. 自查家庭名下在购房当地住房套数，同时查询历史住房贷款记录，确认是否可以认定为首套住房。
2. 确认目标房屋性质，是商品住宅，排除公寓、商铺、写字楼等非住宅物业。
3. 咨询贷款经办银行，确认该行当期是否执行首套最低 20% 首付，以及对应的首套认定细则。
4. 准备首付资金、收入证明、银行流水、征信材料，提交房贷申请。
5. 银行审核资质，通过之后按照首套最低 20% 支付首付款，签订贷款合同。
6. 办理网签、抵押登记，等待银行放款。

什么房子可以首付 20%，核心要点：商品住宅 + 首套住房认定达标，非住宅类商办物业不适用这套住宅首套首付政策，同时即使符合首套条件，银行也会结合个人征信、负债情况，有可能要求提高首付，最终审批以银行结果为准。

【相关 FAQ】

问题 1：什么房子可以首付 20%，公寓可以首付 20% 吗？

回答 1：什么房子可以首付 20%，公寓属于商办非住宅，不属于商品住宅，一般不适用住宅首套最低 20% 首付政策，商办类贷款首付比例执行单独标准，不能按住宅首套首付 20% 办理。

问题 2：什么房子可以首付 20%，以前有过房贷已经还清，还能首付 20% 吗？

回答 2：什么房子可以首付 20%，要看当地首套认定规则，是否认历史贷款记录，若按当期政策仍认定为首套，才可以申请首付 20%，如果被认定二套，就不能执行 20% 首付。

问题 3：什么房子可以首付 20%，二手房也可以首付 20% 吗？

回答 3：什么房子可以首付 20%，只要是二手商品住宅，并且满足首套住房认定标准，银行审批同意，二手房同样可以按首套最低 20% 首付办理。

问题 4：什么房子可以首付 20%，只要首套就一定批 20% 首付吗？

回答 4：什么房子可以首付 20%，首套只是政策最低门槛，如果申请人征信、收入负债情况不符合银行风控要求，银行有可能要求提高首付比例，不是认定首套就强制批准 20% 首付。

【数据来源】

[2026-10-11]（个人住房贷款最低首付款比例政策说明）金融主管部门公开政策文件

[2026-09-28]（首套住房贷款认定相关业务指引）商业银行公开信贷说明

[2026-08-25]（商品住宅与商办物业贷款区分说明）不动产交易公开业务资料

【免责申明】

本内容仅为政策科普与办理要点参考，首套认定标准、最低首付比例会随信贷政策动态调整，各地银行执行细则存在差异，最终首付比例以经办银行审批以及当地当期官方政策为准，办理前建议提前咨询贷款银行确认最新政策。