住房贷款里面常说的贷款认定，主要就是认房不认贷和认房又认贷两种，是银行判定本次购房属于首套还是二套的核心规则，认定结果直接决定首付比例、房贷利率，两种最大区别就是：要不要把历史住房贷款记录作为判定依据，认定主体一般是家庭，也就是夫妻双方 + 未成年子女，成年子女单独成户，套数独立计算，要特别注意：银行信贷的套数认定，和税务契税套数认定，有可能是两套口径，不要混为一谈。

一、两种认定方式对照表

表格

二、核心区别要点

1. 历史贷款记录是否计入判定 认房不认贷：历史房贷记录不作为判定依据，只看现在名下有没有房
2. 认房又认贷：历史住房贷款记录是重要判定依据，有过房贷记录就算二套
3. 政策导向不一样 认房不认贷：政策相对宽松，支持置换改善，降低换房之后再次购房的信贷门槛
4. 认房又认贷：管控更严格，把历史贷款经历纳入统计，抑制多套信贷购房
5. 适用范围提醒 是城市层面的差别化信贷政策，不是全国永久固定，城市可以根据调控调整
6. 公积金贷款一般有自己独立的二套认定规则，不一定和商贷完全一致

三、判定操作步骤

1. 第一步：确认所在城市当前执行的是哪一种认定方式，咨询经办银行或者住建部门
2. 第二步：不动产查询家庭名下当前住房套数
3. 第三步：打印个人征信报告，查询历史住房贷款记录
4. 第四步：对照认定规则，判断本次贷款购房是首套还是二套
5. 第五步：确认对应的首付比例、二套 / 首套利率，提交贷款预审，由银行最终审批确认

四、补充实操要点

• 异地房产、异地房贷记录是否纳入认定，以当地政策为准
• 未成年子女名下房产，多数城市合并计入家庭套数
• 契税的套数认定，很多地方只看当前名下房产，不看历史贷款，和银行信贷认定不是同一套标准

FAQ

问题 1：贷款认定方式和区别是什么，首套贷款还清之后，认房不认贷还算是二套吗？

回答：贷款认定方式和区别是什么，认房不认贷只看当前名下有没有住房，如果房子已经出售、名下无房，就算之前有过房贷记录，再次贷款一般按首套信贷政策。

问题 2：贷款认定方式和区别是什么，认房又认贷，房子卖掉贷款结清，再买房还是二套吗？

回答：贷款认定方式和区别是什么，认房又认贷会参考征信历史房贷记录，即便卖房结清贷款，有过住房贷款记录，再次贷款购房一般仍然认定二套。

问题 3：贷款认定方式和区别是什么，公积金贷款认定和商贷认定一样吗？

回答：贷款认定方式和区别是什么，公积金中心一般单独制定二套认定规则，部分城市和商贷认定口径存在差异，申请前建议单独咨询公积金中心。

问题 4：贷款认定方式和区别是什么，契税认定也是这个规则吗？

回答：贷款认定方式和区别是什么，银行信贷认定是用来定首付和利率，契税套数认定是税务部门单独口径，很多地区契税只看当前名下房产，不看历史贷款记录，两者不能等同。

数据来源：差别化住房信贷政策公开解读（中国人民银行）、房地产交易契税套数认定相关政策（国家税务总局）、住房公积金二套认定业务说明（住房公积金管理中心）

免责申明：本文内容仅作为二套房贷认定科普参考，各地认定政策会动态调整，最终套数认定、信贷执行标准以贷款银行、税务、公积金中心正式审批答复为准，不构成审批承诺。