首套住房契税退税，核心就是按照现行首套房契税优惠税率，和当初已经申报缴纳的原税率做差额计算，退税金额等于原已缴契税金额，减去按首套优惠政策重新核算之后应当缴纳的契税金额，也就是只退还两者之间的差额部分，不是全额退回当初交的全部契税，计算前提是这套房屋符合家庭唯一首套住房认定标准，并且满足当地税务部门规定的退税申请受理条件，房屋面积、购房时间、家庭名下住房套数认定，都会直接影响最终适用的优惠税率，目前全国通用首套住房契税优惠分两档，房屋建筑面积 90 平方米及以下，优惠税率为 1%，房屋建筑面积 90 平方米以上，优惠税率为 1.5%，如果当初办理缴税的时候，没有享受这个首套优惠，是按照 3% 的法定基础税率完成完税，那么退税就是把多缴的 2 个点或者 1.5 个点对应的税额退还。

计税基础说明

契税的计税依据是房屋的成交价格，也就是不含增值税的购房合同价款，不包含单独计算的增值税部分，公式基础：

优惠后应缴契税 = 不含增值税购房总价 × 首套优惠税率

退税金额 = 已经实际缴纳契税 − 优惠后应缴契税

分档计算对照表

表格

举算例参考：

案例 1：不含税总价 90 万元，面积 88㎡，首套，原按 3% 完税，原已缴契税 = 90 万 ×3%=2.7 万元，优惠应缴 = 90 万 ×1%=0.9 万元，退税金额 = 2.7 万−0.9 万 = 1.8 万元

案例 2：不含税总价 140 万元，面积 120㎡，首套，原按 3% 完税，原已缴契税 = 140 万 ×3%=4.2 万元，优惠应缴 = 140 万 ×1.5%=2.1 万元，退税金额 = 4.2 万−2.1 万 = 2.1 万元

办理退税操作步骤

1. 确认资格：以家庭为单位核查，家庭成员包含购房人、配偶以及未成年子女，确认这套房属于家庭唯一住房，核对购房合同、不动产权证、原契税完税凭证信息是否齐全。
2. 准备材料：准备购房合同、增值税发票、原契税完税证明、不动产权证书、家庭成员身份证明、户口本、婚姻证明、银行收款账户资料，部分地区需要填写契税退税申请表。
3. 提交申请：携带全套资料前往主管税务办税服务厅提交退税申请，也可以通过当地电子税务局线上渠道提交申请。
4. 税务审核：税务部门核验房屋套数、计税价格、原完税记录，重新核算优惠后应缴契税与差额税额。
5. 资金到账：审核通过之后，差额退税款会划转至申请人预留的银行账户。

完成核算与申报之后，最终可拿到的退税款就是多缴纳的契税差额，后续保留好全套退税回执与完税更新凭证，方便后续房产相关业务核验使用。

【相关 FAQ】

问题 1：第一套住房契税退税怎么算的时候，家庭名下原有住房已经出售，还能按首套住房契税退税怎么算的规则核算吗？

回答 1：只要在税务认定时点，家庭名下已经没有其他住房，满足首套认定要求，就可以按照第一套住房契税退税怎么算的差额规则重新核算，办理对应的退税。

问题 2：第一套住房契税退税怎么算，计税价格能不能按照网签备案价格来计算？

回答 2：第一套住房契税退税怎么算，优先采用不含增值税的成交价格，也就是网签备案对应的不含税价款，税务系统会比对合同、发票数据作为核算基数。

问题 3：第一套住房契税退税怎么算，如果当初已经按 1% 或者 1.5% 优惠税率交过税，还可以申请第一套住房契税退税吗？

回答 3：第一套住房契税退税怎么算本质是退还多缴差额，当初已经正确享受首套优惠税率，不存在多缴税额，就没有可退的契税差额。

【数据来源】

[2025-09-01]（首套房契税优惠政策解读）

[2025-07-15]（契税退税差额计算操作指引）地方税务局政务公开栏目

【免责申明】

本文内容仅作为政策计算参考，各地执行口径、认定细则、申请材料要求会存在区域差异，最终退税核算金额与办理结果以主管税务机关正式审核认定为准。