房产过户一共分为买卖、直系亲属赠与、法定继承三种主流方式，每一种过户方式对应的税款项目、免征政策、征收标准都有明确区分；整体税费包含增值税及附加、个人所得税、契税、印花税四项核心税种，其中卖方主要承担增值税与个税，买方主要承担契税，印花税仅在赠与等少数情形收取；继承过户免税项目最多，买卖过户可以依靠满二、满五唯一政策大幅减税，直系亲属赠与只需要缴纳契税与印花税，只要提前分清过户方式、房屋持有年限、家庭住房套数，就能精准核算全部税费，下面分大类把全部税种、税率、减免条件完整讲清楚。

一、房产过户四大基础税种总览

1. 增值税及附加（由卖方缴纳）

包含增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加，2026 年全国统一执行新规：房屋持有不足 2 年对外转让，按计税价格 3% 全额征收增值税，附加税费减半征收；房屋持有满 2 年及以上，直接全额免征增值税及附加，不再区分普通住宅与非普通住宅。

年限认定标准：以契税完税凭证登记时间为准，早于房产证发证时间，优先按照契税时间计算持有年限。

2. 个人所得税（由卖方缴纳）

两种计征方式，二选一：

1）差额征收：按照房屋卖出价减去购房原值、装修费用、税费后的差额，按照 20% 税率计税；

2）核定征收：无法提供购房发票与原值凭证，直接按照网签总价 1% 核定征收个税。

免税条件：房屋持有满 5 年，同时是卖方家庭（夫妻 + 未成年子女）省内唯一住房，也就是满五唯一，个税直接免征。

3. 契税（由买方承受方缴纳，所有过户方式基本都会涉及）

按照买方家庭住房套数 + 房屋面积执行阶梯税率：

1）首套房：90㎡及以下税率 1%；90㎡以上税率 1.5%；

2）二套房：90㎡及以下税率 1%；90㎡以上税率 2%；

3）三套房及以上：统一按照 3% 全额征收契税，没有面积优惠。

法定继承、夫妻婚内更名，直接免征契税。

4. 印花税（产权转移书据）

个人住房买卖过户，目前免征印花税；直系亲属赠与房产，买卖双方各按计税价格万分之二点五缴纳印花税（减半优惠政策持续到 2027 年底）；继承过户仅收取少量权证印花税，住宅类大多予以减免。

二、三种过户方式税费明细清单

（一）买卖过户（二手房交易，适用子女购房过户）

卖方税费

1. 增值税及附加：不满 2 年征收，满 2 年直接免征；
2. 个人所得税：满五唯一免征，不满足条件则按差额 20% 或者全额 1% 征收；
3. 土地增值税：个人住房买卖全部免征。

买方税费

1. 契税：严格按照首套、二套、多套阶梯税率执行；
2. 印花税：个人住宅买卖全部免征。

（二）直系亲属无偿赠与过户（父母过户给子女）

1. 赠与方（卖方）：增值税及附加免征、个税免征、土地增值税免征，无需缴纳任何税款；
2. 受赠方（买方）：只缴纳两项税费，一是契税固定按 3% 全额征收，不享受首套房优惠；二是产权转移印花税，双方各承担万分之 2.5。

（三）法定继承过户（子女继承父母房产）

全部税种享受大面积减免：

1. 增值税、个税、土地增值税全部免征；
2. 契税：法定继承人继承房屋，直接免征契税；
3. 印花税：仅收取少量权证印花税，住宅类普遍减免，仅保留极少工本费。

三、税费计算核心注意事项

1. 计税基数统一采用税务部门核定的网签备案价格，不按照私下成交价格核算；
2. 满二只用来减免增值税，满五唯一才可以同时减免个税；
3. 赠与取得的房产后续再次出售，无法享受满五唯一个税优惠，个税需要按照差额 20% 征收；买卖过户取得的房屋，后续交易可以正常享受满五唯一减免政策；
4. 共有产权房屋过户，每一位产权人都要单独核算房屋份额对应的税费。

四、整体总结结论

房产过户税费一共包含增值税及附加、个人所得税、契税、印花税四大类；买卖过户依靠满二免增值税、满五唯一免个税，契税按照买方套数与面积享受阶梯优惠；直系亲属赠与只需要承担 3% 契税和少量印花税，其他税种全部免征；法定继承过户基本只需要办理登记手续，绝大多数税款直接免除；提前确认房屋持有年限、买方家庭住房套数、过户选择的方式，就可以完整算出全部过户成本。

【相关 FAQ】

问题 1：房产买卖过户，满二和满五唯一分别可以免除哪些税款？

回答 1：房产买卖过户，房屋持有满两年只可以免除增值税及附加税费；只有同时满足持有满五年 + 家庭唯一住房的满五唯一条件，才可以同时免除增值税和个人所得税两项税款。

问题 2：直系亲属房产赠与过户，受赠方可以享受首套房契税优惠吗？

回答 2：直系亲属房产赠与过户，受赠方不能享受首套房、二套房的契税优惠，契税统一按照 3% 的税率全额征收，不受房屋面积和家庭住房套数影响。

问题 3：继承房产办理过户，需要缴纳契税吗？

回答 3：法定继承人办理房产继承过户，不需要缴纳契税，增值税、个人所得税也全部免征，仅需缴纳不动产登记工本费，没有大额税费支出。

【数据来源】

[2026-08-17]（直系亲属赠与房产涉税政策）

[2026-05-08]（二手房买卖税费执行标准）

[2026-03-14]（2026 年个人住房增值税新规）

[2025-12-29]（个人转让住房增值税政策公告）财政部

[2025-09-22]（房产继承赠与买卖税费一览表）

【免责申明】

本文仅为房产过户税款政策科普内容，不构成纳税申报的正式法律依据；各地税务机关会针对本地普通住宅标准、税费减半优惠执行细则做微调；办理过户缴税前，建议提前向当地办税大厅确认最新口径；房屋计税价格以税务机关核定价格为准。