北京二套房贷款，商贷执行最低首付 25%，也就是最高贷款比例 75%，认定规则延续认房又认贷，核查家庭在北京名下房产套数以及全国范围内住房贷款记录；公积金二套贷款有单独政策，同时设置贷款最高额度上限，不能只看贷款成数，银行审批还会结合征信、收入流水、负债情况，有可能要求提高首付、降低实际可贷成数。

分层说明

✅ 商业贷款（二套）

• 最低首付比例：25%
• 最高贷款比例：75%
• 计算公式：可贷金额 = 房屋网签价 / 评估价（取低值）×75%

举例：房屋核定价格 600 万，二套商贷最高可贷 = 600 万 ×75%=450 万，最低首付 = 600 万−450 万 = 150 万

认定标准：家庭北京已有一套住房，或者虽然北京无房但是曾经有住房贷款记录结清，一般按二套认定

✅ 北京住房公积金贷款（二套）

• 二套公积金最低首付比例同样按现行政策执行，核心限制是公积金贷款封顶额度，个人、家庭最高可贷额度有上限，即便按比例计算出来的可贷金额高于封顶额度，也只能按最高限额放款，剩余部分需要补足首付
• 适用前提：符合北京公积金二套贷款资格，征信、缴存年限满足公积金中心要求

✅ 组合贷款（商贷 + 公积金）

需要同时满足商贷二套、公积金二套两套政策，首付标准取两者更高要求，公积金部分受最高贷款额度限制。

办理测算步骤

1. 做购房资格认定，确认是否属于二套（认房 + 全国房贷记录）
2. 确定房屋网签价与银行评估价，取低值作为贷款基数
3. 商贷按 75% 最高贷款成数测算可贷金额
4. 如果使用公积金，单独核算公积金封顶可贷额度
5. 校验月供收入比、征信负债，银行预审确认最终可贷金额

关键要点对照表

表格

最终总结

北京二套房贷款比例是多少，商贷最高贷款成数为 75%，对应最低首付 25%，公积金二套虽然成数一致，但是有贷款额度封顶，实际放款会受额度限制，最终放款成数以贷款经办银行、公积金中心审批结果为准。

【相关 FAQ】

问题 1：北京二套房贷款比例是多少，外地房贷已经结清，北京无房算二套吗？

回答 1：北京二套房贷款比例是多少，北京商贷认房又认贷，全国有住房贷款记录，即便已经结清、北京无房，一般仍然按二套贷款政策认定，按二套贷款成数执行。

问题 2：北京二套房贷款比例是多少，银行可以不按 75% 放款吗？

回答 2：北京二套房贷款比例是多少，75% 是政策最高贷款成数，属于上限，借款人征信、收入、负债情况不佳时，银行可以提高首付，实际贷款比例低于 75%。

问题 3：北京二套房贷款比例是多少，二套商贷利率和首套一样吗？

回答 3：北京二套房贷款比例是多少，贷款成数是首付比例，二套房贷利率单独执行二套利率定价，和首套利率标准不同。

问题 4：北京二套房贷款比例是多少，非普通住宅二套贷款成数还是 75% 吗？

回答 4：北京二套房贷款比例是多少，现行统一二套商贷最低首付 25%，不再单独区分普通住宅、非普通住宅设置不同首付成数，以最新官方政策为准。

【数据来源】

[2026-10-24]（北京二套住房商业性个人住房贷款最低首付政策）央行北京营管部、北京市住建委公开政策文件

[2026-08-10]（北京住房公积金二套贷款政策）北京住房公积金管理中心公开政策

[2021-01-01]（民法典 借款合同相关条款）全国人民代表大会

【免责申明】

本文内容仅作为北京二套房贷款成数知识参考，不构成贷款建议，购房认定、贷款成数政策存在动态调整，最终以北京住建委、公积金中心以及贷款经办银行当期审批口径为准。