三套房以上的契税，不再享受首套、二套住房的优惠税率，统一按照法定基础税率区间执行，多数地区执行 3% 的契税税率，计税基数为不含增值税的成交价格，也就是房屋网签成交总价剔除增值税之后的金额，在办理不动产过户缴税环节，税务系统会先认定家庭住房套数，套数达到三套及以上，就会启用非优惠档契税税率，购房人在前期规划购房的时候，可以提前确认本地执行的三套房以上契税税率，方便提前核算整体购房税费成本。之所以三套房以上不再适用优惠税率，是因为契税优惠政策是针对家庭首套、第二套改善性住房设置的差异化优惠，政策设计初衷是支持刚需和改善购房，当家庭名下住房套数达到三套及以上，就超出优惠政策适用范围，按照契税暂行相关规定的法定税率征收，各地可以在法定税率区间内确定本地正式执行标准，所以不同城市落地执行税率会存在差异，办理缴税前建议核对属地税务部门公布的执行口径。

表格

1. 家庭住房套数认定

• 准备家庭成员身份证、户口本，通过不动产线上查询或者线下查档，调取家庭名下全部已登记住房记录
• 统计当前家庭名下住房总套数，确认本次新购房屋之后是否达到三套房以上标准
• 注意认定口径，部分地区认定范围为购房所在行政区域内的住房套数，提前确认本地套数认定范围

1. 确认本地三套房以上契税执行税率

• 查询属地税务局官方发布的契税征收公告，确认三套房以上的契税正式执行税率
• 区分住宅与非住宅，非住宅本身就不享受住宅优惠税率，和三套房以上住宅计税规则分开核算

1. 核算契税计税金额

• 确定网签成交价格，剔除增值税，得到不含增值税计税价格
• 计算公式：契税应纳税额 = 不含增值税成交价格 × 三套房以上对应的契税税率

1. 过户缴税申报

• 在不动产登记与税务联办窗口或者线上税务申报端口提交申报材料
• 系统自动识别家庭住房套数，匹配三套房以上的契税税率，核算应缴税额
• 完成税款缴纳，领取完税凭证，继续推进不动产登记过户流程

完成套数认定、本地税率确认、税额核算、缴税申报之后，就可以顺利完成三套房以上住房的契税申报缴纳，提前核算清楚税费，让购房税费规划更加清晰。

【相关 FAQ】

问题 1：三套房以上的契税税率，还会按照房屋面积大小区分吗？

回答 1：三套房以上的契税税率，不再按照房屋面积大小做分档优惠，统一适用本地对应的非优惠契税税率，核算三套房以上的契税税率时不用再区分 90㎡上下面积档位。

问题 2：不同城市三套房以上的契税税率都是一样的吗？

回答 2：不同城市三套房以上的契税税率在法定区间内自主确定，大部分城市执行 3%，查询三套房以上的契税税率时，要以购房属地税务部门公布标准为准。

问题 3：三套房以上的契税计税基数是网签含税总价吗？

回答 3：三套房以上的契税计税基数为剔除增值税之后的不含增值税价格，计算三套房以上的契税税率对应的应纳税额时，要使用不含税成交价格作为基数计算。

【数据来源】

[2026-08-05]（三套房及以上契税征收政策解读）

[2025-11-15]（住房套数认定与契税优惠政策说明）不动产税务联办政务栏目

[2025-08-28]（多套住房契税税率核算要点）房产税务科普媒体

【免责申明】

本文内容仅作为三套房以上契税税率的科普参考，各地住房套数认定口径、法定税率落地执行标准存在区域差异，最终契税税率、计税金额以属地税务部门正式申报系统核定结果为准。