赠与父母的房产能不能要回来，核心区分两个阶段，如果还没有办理不动产转移登记，赠与人可以依法行使赠与撤销权，在产权没有登簿变更之前撤销赠与；如果已经完成过户登簿，产权已经登记在父母名下，需要满足法定撤销情形，才可以申请撤销赠与，也可以由父母配合，通过再次赠与或者买卖的方式，把房产回转登记回原赠与人名下。区分这套规则的原因，是房产赠与分为合同阶段和物权登记阶段，没有过户的时候，产权还属于原赠与人，赠与财产权利还没有转移，符合规定情形可以撤销；已经完成过户登簿之后，房屋产权已经登记为父母名下，物权已经发生变动，想要拿回房产，优先选择父母自愿配合办理回转过户，法定撤销需要符合对应的法定情形，由相关程序认定之后，再办理不动产更正回转登记。办理的时候先确认当前房屋登记状态，查询不动产登记簿，确认是否已经完成过户登簿，没有登簿的，按流程办理赠与撤销相关手续；已经登簿的，优先和父母协商，达成一致之后准备回转过户材料，办理赠与回转或者买卖转移登记，符合法定撤销情形的，按对应法定程序办理认定，之后再提交不动产登记申请。完成对应手续并且登记机构审核登簿之后，房屋产权就可以恢复到原赠与人名下，最终业务办理以不动产登记机构以及法定程序的官方审核结果为准。

一、两种登记状态办理方式对照表

表格

二、详细办理操作步骤

1. 查询房屋登记状态 携带相关身份材料，通过不动产登记窗口或者线上政务平台查询不动产登记簿，确认该套房产是否已经完成赠与转移登记、产权是否已经登记至父母名下。
2. 确定办理路径 还没有登簿的，准备撤销赠与相关书面材料，终止原有赠与登记申请；已经登簿的，和父母沟通协商，达成产权回转的一致意见。
3. 准备回转过户材料 协商回转的，准备父母作为赠与人、原赠与人作为受赠人的赠与合同，或者房屋买卖合同，双方身份证件、不动产权证、亲属关系证明等全套登记材料。
4. 税务申报与登记受理 到不动产税务联办窗口申报税费，完成税费缴纳，提交不动产转移登记申请，登记机构受理业务开展审核。
5. 登簿制证完成回转 登记审核通过，产权信息记载到不动产登记簿，制作新不动产权证书，产权登记回原赠与人名下。

三、业务要点说明

• 父母自愿配合回转过户，属于双方协商一致的不动产转移登记，是流程比较顺畅的办理方式，按照正常赠与或者买卖转移登记业务规范办理。
• 法定撤销赠与需要符合对应的法定情形，需要经过法定程序认定，不能仅凭个人意愿直接到登记窗口强制回转登记。
• 如果父母名下这套房产后续已经设立抵押或者再次处置，登记业务办理会受到现有登记权利状态影响，办理前优先查询登记簿现有登记记载。
• 回转过户同样需要按规定申报税费，税费核算规则按照回转过户选择的业务类型（赠与 / 买卖）对应政策执行。

【相关 FAQ】

问题 1：赠与父母的房产可以要回来吗，已经过户完成还能协商回转吗？

回答 1：赠与父母的房产可以要回来吗，已经完成过户登簿之后，只要父母自愿同意，可以双方协商一致，通过再次赠与或者买卖的方式办理回转转移登记，把产权登记回原赠与人名下。

问题 2：赠与父母的房产可以要回来吗，还没办过户登记能不能直接撤销赠与？

回答 2：赠与父母的房产可以要回来吗，如果赠与业务还没有完成不动产登簿，房屋产权还没有转移到父母名下，赠与人可以依法撤销赠与，不再继续推进本次赠与过户业务。

问题 3：赠与父母的房产可以要回来吗，回转过户需要缴纳税费吗？

回答 3：赠与父母的房产可以要回来吗，协商回转过户选择赠与或者买卖转移登记，都需要按照对应的交易类型，到税务窗口申报并缴纳对应税费，具体税费按当地税务政策核算。

【数据来源】

[2026-10-15] 不动产赠与撤销与产权回转登记业务指引

[2026-08-25] 不动产转移登记回转业务规范 不动产登记中心公开资料

[2026-06-20] 亲属间房产回转过户税收政策解读

【免责申明】

本文内容仅作为赠与父母房产产权回转相关业务的办事参考，各地不动产登记机构审核口径、税费政策、法定撤销认定程序存在地区差异，实际办理请以当地不动产登记主管部门、税务部门以及法定程序最新官方公告与窗口审核结果为准，本文不替代官方业务受理审核结果。