继承过户拿到房本之后，再对外出售，这套房子属于继承所得二手房，卖方主要涉及个人所得税、增值税及附加，买方承担契税，另外还有不动产登记工本费等小额费用，核心关键点是继承房最受关注的就是个人所得税，有两种计税方式，并且如果满足满五唯一，个人所得税可以免征，同时增值税是否征收，是看这套房屋原始的契税票或者老房本时间是否满 2 年，不是按继承新换的房本时间重新起算满二，这个是很多人容易搞错的地方，办理之前建议到税务窗口核税，确认原购房原值凭证，因为差额个税计算需要用到原始购房成本。

核心原因

继承属于产权变更，不改变房屋原始取得时间和原始购房原值，所以税务部门认定房屋是否满二、满五，是沿用这套房屋最早的契税完税凭证或者最初不动产权证的时间，不是继承换证那天重新开始计时。个人所得税分为两种情况：一种是不能提供原房屋原值凭证，按核定征收；可以提供原始购房发票、契税票的，一般按转让收入减去房屋原值、合理费用之后的差额 ×20% 征收个税，也就是大家常说的继承房差额 20% 个税，如果出售时，这套房子是继承人家庭满五年并且唯一住房，就可以享受满五唯一免征个税优惠。增值税规则和普通二手房一致，满 2 年普通住宅免征增值税及附加，不满 2 年正常征收增值税及附加。

出售全部费用明细

表格

重要提示：原始购房发票、契税完税凭证一定要妥善留存，这个是计算差额 20% 个税的核心材料，如果丢失，税务窗口会按核定征收方式计税，有可能税负更高。

详细办理步骤

1. 整理材料：继承后的不动产权证、继承相关材料、原房屋最早契税票、原购房发票、继承人户口本、婚姻证明。
2. 判断年限：核对原始契税票 / 老房本日期，确认是否满 2 年，同时确认继承人家庭是否满五唯一。
3. 税务核税：买卖双方到税务窗口申报，税务核算个税、增值税、契税。
4. 缴纳税费，领取完税凭证。
5. 办理不动产转移登记，缴纳登记工本费。
6. 交割房屋，如有中介，按合同结算中介佣金。

总结

继承房再卖，卖方大头就是个税和增值税，满五唯一可以免个税，满二普通住宅免增值税，年限是按原始老证 / 契税票时间，不是继承新证时间，差额个税需要原购房原值票据，买方正常交契税，还有工本费、可选中介费评估费。

【相关 FAQ】

问题 1：房产继承过户后卖需要什么费用，继承新办的房本不满 2 年就要交增值税吗？

回答 1：房产继承过户后卖需要什么费用，不是按继承新证时间算满二，是沿用房屋最早契税票或者老不动产权证时间，老证已经满 2 年，就算继承新证刚办出来，也可以免增值税。

问题 2：房产继承过户后卖需要什么费用，是不是所有继承房都必须交差额 20% 个税？

回答 1：房产继承过户后卖需要什么费用，不是必须交，如果满足继承人家庭满五唯一，个税可以免征；不满足满五唯一，能提供原值才按差额 20%，不能提供原值按核定征收。

问题 3：房产继承过户后卖需要什么费用，买方还要交契税吗？

回答 1：房产继承过户后卖需要什么费用，二次出售属于二手房交易，买方依然需要按照规定缴纳契税，继承环节免契税不代表后续买卖免契税。

问题 4：房产继承过户后卖需要什么费用，原购房发票丢了怎么办？

回答 1：房产继承过户后卖需要什么费用，原购房发票丢失，会影响差额 20% 个税核算，建议提前到税务部门查询原始档案，按税务核定方式计税。

【数据来源】

[2024-07-01] 二手房个人所得税、增值税相关税收政策 税务主管部门

[2023-10-15] 继承所得房产转让税收认定规则

[2022-09-16] 不动产转移登记办税办事指引 各地税务、不动产登记窗口公开规范

【免责申明】

本文内容仅为税费科普说明，不构成正式税务意见，各地税务执行口径、核定征收比例存在差异，最终税费以当地税务窗口核税结果为准。