满两年的二手房办理过户，核心优惠是免征增值税及附加，这也是满二最主要的政策利好，但是不等于全部税费都免除，过户环节仍然需要按规定缴纳契税，卖方这边还要看是否满足满五唯一，不满足满五唯一的情况下需要缴纳个人所得税，另外还有不动产登记工本费等少量登记类费用，办理过户申报的时候，税务窗口会区分买方、卖方各自应承担税种，结合房屋面积、买方家庭住房套数、房屋持有年限、卖方家庭住房套数来核算最终税费金额，提前把税种、计税规则搞清楚，就可以提前预估整套过户税费，做好交易预算规划。之所以满两年只免增值税，是二手房税收政策里专门针对增值税设置的持有年限优惠，个人转让住宅，持有满 2 年即可享受增值税免征，个人所得税、契税属于独立税种，有各自单独的优惠判定条件，不会因为满两年就自动免除，所以一定要区分开增值税和个税两套优惠规则。

一、满二住宅过户税费对照表

表格

✅ 补充说明：如果是非住宅性质（商铺、公寓等），不适用住宅满二免增值税政策，税费规则不一样，本内容针对普通住宅。

二、过户税费申报办理步骤

1. 提前确认房屋契税票或者不动产权证日期，核验是否满足满 2 年认定标准
2. 核验卖方家庭住房套数，判断是否同时满足满五唯一
3. 确认买方家庭住房套数、房屋建筑面积，确定契税适用税率
4. 完成网签，取得网签成交价格，作为税费申报计税基数
5. 税务窗口 / 线上税务系统提交税费申报，核算增值税、个税、契税
6. 缴纳全部税费，领取完税凭证，凭完税凭证办理不动产过户登记
7. 归档完税票据、登记缴费单据

三、补充要点

• 满二时间认定：一般以契税完税时间或者不动产权证登记时间，孰先原则计算
• 网签价明显偏低时，税务会启用系统评估价作为计税参考
• 买卖双方可以在买卖合同里面约定税费实际由哪一方承担，但是法定纳税主体不变
• 部分城市还有交易手续费等零星杂费，以当地不动产交易中心现行收费为准

满两年住宅过户，增值税及附加可以免征，买方缴纳契税，卖方视是否满五唯一决定是否缴纳个人所得税，再加登记工本费，申报时按网签价格核算，提前核验满二时间、买方套数、卖方家庭住房套数，完成税费申报缴纳之后再办理过户登记。

【相关 FAQ】

问题 1：满两年的房子过户需要交哪些税，满二是不是个税也免了？

回答 1：满两年的房子过户需要交哪些税，满二只免征增值税及附加，个人所得税不会自动免除，只有同时满足满五唯一，才可以免征个税。

问题 2：满两年的房子过户需要交哪些税，满二时间是按房产证还是契税票？

回答 2：满两年的房子过户需要交哪些税，满二认定一般采用契税完税时间和不动产权证登记时间孰先原则，哪个时间早就按哪个起算。

问题 3：满两年的房子过户需要交哪些税，契税是买方交还是卖方交？

回答 3：满两年的房子过户需要交哪些税，契税法定纳税主体是买方，税率根据房屋面积以及买方家庭首套二套情况确定。

问题 4：满两年的房子过户需要交哪些税，商铺满二也免增值税吗？

回答 4：满两年的房子过户需要交哪些税，满二免增值税政策针对住宅，商铺等非住宅不适用该住宅满二优惠，税费单独计算。

【数据来源】

[2026-10-20]（二手房满二住宅过户税费申报指引）

[2026-09-05]（不动产过户税费联办办事说明）地方不动产交易中心公开文件

[2026-07-10]（二手房满二满五税收优惠政策解读）政务税务公开资料

【免责申明】

本文内容仅作为满两年房子过户税费相关业务知识科普参考，各地契税税率、征收细则、优惠执行标准存在地域差异，实际请以主管税务机关、不动产交易中心最新官方规定以及买卖合同约定为准，本文不构成任何交易税费决策建议。