未满五年的房子过户，属于存量住宅买卖转移登记，核心税费主要包含契税、增值税及附加、个人所得税三大项，计税基数一般以网签价或者税务系统核定计税价格，取合规口径作为核算基础，房屋是否满五年，是判断增值税、个人所得税优惠免征条件的关键节点，未满五年也就是不满足满五相关免征要求，需要按政策核算对应税费，同时另外还有不动产登记费等小额登记规费，最终总税费金额，和房屋面积、买方家庭住房套数、房屋计税价格直接相关，不同城市细则存在差异，申报时以税务窗口核算结果为准。

一、各项税费计算规则

1、契税（买方缴纳）

契税由产权承受方也就是买方承担，按照买方家庭住房套数、房屋建筑面积确定税率：

• 家庭首套住房：面积≤90㎡，税率 1%；面积＞90㎡，税率 1.5%
• 家庭二套住房：面积≤90㎡，税率 1%；面积＞90㎡，税率 2%

注：部分城市三套及以上契税税率按当地现行政策执行

2、增值税及附加（卖方缴纳）

住宅未满五年，不满足满五年免征增值税条件，按计税价格全额征收增值税，现行征收口径一般为计税价 ÷(1+5%)×5%，同时同步征收对应的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，也就是常说的增值税附加。

3、个人所得税（卖方缴纳）

未满五年住宅，不满足满五唯一免征个税条件，个税一般两种核算方式：

• 核定征收：计税价格 × 核定征收率（常见为 1%）
• 查实征收：（计税价 - 房屋原值 - 合理税费）×20%

满五唯一，同时满足满五年 + 卖方家庭唯一住房，才可以免征个人所得税

4、不动产登记费

属于登记规费，住宅类按公开标准收取，不属于税收，是过户办证的小额费用

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二、税费核算办理步骤

1. 确认房屋契税完税时间或者不动产权证登记时间，判定是否未满五年
2. 确定本次过户网签价格，确认税务系统计税核定价格
3. 确认买方家庭住房套数、房屋建筑面积，核算契税
4. 卖方侧核算增值税及附加、个人所得税
5. 税务窗口申报，生成税单，完成缴款，取得完税凭证
6. 凭完税凭证办理不动产转移登记，缴纳不动产登记费，完成过户

三、深度补充要点

“满五年” 时间起算，主流是看契税完税凭证填发日期，或者不动产权证书登记日期，两项时间孰先原则，以较早日期开始计算，这个时间点是判断是否满五年的核心依据。满五唯一里面的 “唯一”，是指卖方家庭在本省 / 本市范围内家庭唯一住宅，只满五年但是不是唯一住房，个税依然需要缴纳。买卖双方可以在房屋买卖合同里面，提前书面约定各项税费最终由哪一方实际承担，属于民事约定，不改变税法上法定纳税义务人。如果是赠与、继承等非买卖类过户，税费规则和买卖过户不一样，不能套用买卖未满五年这套税费公式。

【相关 FAQ】

问题 1：未满五年的房子过户要交多少税，满五年是按房产证日期还是契税日期？

回答 1：未满五年的房子过户要交多少税，满五年判定一般采用孰先原则，契税完税凭证填发日期和不动产权证登记日期，取较早的日期作为起算时间。

问题 2：未满五年的房子过户要交多少税，个税是不是一定要交？

回答 2：未满五年的房子过户要交多少税，未满五年不满足满五唯一免征条件，个人所得税需要按核定或者差额方式核算缴纳。

问题 3：未满五年的房子过户要交多少税，增值税是按差额还是全额？

回答 3：未满五年的房子过户要交多少税，普通住宅未满五年，增值税一般按计税价格全额征收，不是差额征收。

问题 4：未满五年的房子过户要交多少税，税费可以约定全部由买方承担吗？

回答 4：未满五年的房子过户要交多少税，法定纳税义务人是固定的，但是买卖双方可以在合同里面约定税费实际由买方承担，属于双方民事约定。

【数据来源】

[2026-09-08]（存量住宅转让增值税个人所得税政策办税指引）国家税务总局公开办税资料

[2026-07-10]（住宅契税税率及套数认定办税说明）税务部门公开文件

[2026-03-20]（不动产转移登记税费联办业务指南）不动产交易联办窗口业务材料

【免责申明】

本文内容仅为知识科普，不构成办税专业建议，各地住宅增值税、契税、个税执行细则、核定征收率存在差异，实际应缴税额以税务窗口当期核算、税单金额为准。