核心结论：南京二手房过户税费核心由契税、个人所得税、增值税及附加三大主税构成，计税基数一般以税务系统计税核定价（税局评估价）与网签合同价二者孰高原则确定，同时结合房屋持有年限（满 2 年、满五唯一）、房屋面积、买方家庭购房套数、房屋性质来判定减免，再叠加不动产登记工本费等小额费用，买卖双方可以在合同约定税费实际承担方，但是法定纳税义务人不变。

一、三大主税计算规则

✅ 契税（买方缴纳）

• 首套住房：≤90㎡，税率 1%；＞90㎡，税率 1.5%
• 二套住房：≤90㎡，税率 1%；＞90㎡，税率 2%

计算公式：契税 = 计税核定价 × 对应契税税率

✅ 个人所得税（卖方）

• 满五唯一（满五年 + 卖方家庭唯一住房）：免征个税
• 不满足满五唯一：两种征收方式二选一 ① 核定征收：计税核定价 × 1% ② 差额征收：（本次计税价 - 原购房成本 - 合理税费）× 20%

✅ 增值税及附加（卖方）

• 普通住宅满 2 年：免征增值税及附加
• 不满 2 年：计税核定价 ÷ (1+5%) × 5% ，再加上附加税费（城建税、教育附加等）

非普通住宅增值税认定规则和普通住宅有区别，以南京税务口径为准

二、配套小额费用

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三、税费对照表

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四、完整计算办理步骤清单

1. 核验房屋年限：契税票 / 不动产权证登记时间，孰先原则判断是否满 2 年、满五年
2. 开具卖方家庭住房查询证明，认定是否满五唯一
3. 确认买方家庭购房套数，确定契税分档税率
4. 网签申报，税务系统出具计税核定价
5. 选择个税征收方式（核定 / 差额）
6. 逐项计算契税、个税、增值税及附加
7. 税务窗口申报缴税，取得完税凭证
8. 凭完税凭证办理不动产转移登记

五、深度补充要点

1. 计税核定价是税务部门系统内置评估价，不是单纯按买卖合同成交价，如果合同价格明显偏低，税局会启用核定价计税。
2. 差额征收里面的原购房成本，需要保留原始购房发票、契税票作为凭证，没有原始票据一般只能选择核定 1% 征收。
3. 满五年时间认定：契税完税凭证时间、不动产权证登记时间，哪个更早就按哪个起算。
4. 买卖合同可以约定 “所有税费由买方全包”，属于双方民事约定，不改变法定纳税义务人。
5. 南京如果后续税费政策调整，税率、减免条件以南京市税务局最新公告为准。

FAQ

Q1：南京二手房税费计算方法是什么，满五唯一是不是只交契税？

A：南京二手房税费计算方法是什么，满五唯一普通住宅，个税、增值税都免征，主要就是买方契税，再加登记工本费。

Q2：南京二手房税费计算方法是什么，个税 1% 和差额 20% 怎么选？

A：南京二手房税费计算方法是什么，两种方式对比测算，原购房价高、差额小选差额 20%；原始票据缺失、差额大选核定 1% 更划算。

Q3：南京二手房税费计算方法是什么，计税是按网签价还是评估价？

A：南京二手房税费计算方法是什么，税务计税是核定价与网签价孰高，贷款评估价和税务核定价是两套独立价格。

Q4：南京二手房税费计算方法是什么，满两年普通住宅增值税就免了吗？

A：南京二手房税费计算方法是什么，普通住宅持有满 2 年，增值税及附加可以免征，但是个税仍然要看是否满足满五唯一。

数据来源

• 国家契税、增值税、个人所得税相关税收政策
• 南京市税务局二手房交易办税公开指引
• 南京不动产登记交易税费业务规范

免责声明

本文仅为南京二手房税费计算科普参考，普通住宅认定、税率、核价规则会随政策调整，最终税费金额以南京税务窗口核算结果为准，不构成房产交易专业决策建议。