房产过户分为买卖、直系赠与、继承三种主流形式，每一种过户方式的税种、计算公式、免征条件都有明确标准；买卖过户主要征收增值税、个税、契税，直系赠与只收契税和少量印花税，继承过户基本只收取工本费。计算税费优先采用税务评估价与成交价二者取高值作为计税基数，同时严格按照房屋持有年限、家庭住房套数、房屋面积享受减免政策；提前核对房屋满几年、是否属于家庭唯一住房、买方名下房产套数，选对过户方案，就能精准算出过户总税费，合理节省交易成本。计税基数是整个税费计算的基础，税务部门不会单纯按照合同成交价核算，如果合同价格明显低于市场行情，系统会自动启用房屋评估价计税；先确认计税价格，再对应不同过户方式套入公式，同时核对各项免税条件，就能把每一笔税费核算清楚，避免出现税费预估不准的情况。

一、买卖过户税费完整计算公式（二手房交易最常用）

（一）卖方承担税费（增值税 + 附加税 + 个人所得税）

1、增值税及附加税费

1）适用规则：住房持有不足 2 年，全额计税；持有满 2 年，普通住宅直接免征增值税。

2）计算公式：

不含税计税价 = 计税总价 ÷(1+5%)

增值税 = 不含税计税价 ×5%

附加税费（城建税 + 教育费附加 + 地方教育附加）= 增值税 ×12%，目前普遍享受减半优惠，实际按 6% 征收。

3）免征条件：房屋持有满 2 年，普通住宅直接免增值税及附加。

2、个人所得税（两种核算模式）

1）核实征收（能提供购房发票、原值凭证）：

个税 =（计税总价−房屋原值−购房契税−本次过户税费−装修等合理费用）×20%

2）核定征收（无法提供原值票据）：

个税 = 计税总价 ×1%（住宅统一标准）

3）免征条件：房屋自用满 5 年，且是卖方家庭唯一住房（满五唯一），全额免征个税。

（二）买方承担税费（契税为主）

契税计算公式（按家庭住房套数 + 房屋面积分级优惠）

1）首套房：90㎡及以下 = 计税总价 ×1%；90㎡以上 = 计税总价 ×1.5%

2）二套房：90㎡及以下 = 计税总价 ×1%；90㎡以上 = 计税总价 ×2%

3）三套房及以上、非住宅：统一按计税总价 ×3% 征收，无优惠政策

（三）买卖过户税费汇总表

表格

二、直系亲属赠与过户税费计算（父母子女之间适用）

1、增值税：直系亲属之间无偿赠与，直接免征增值税及附加税费。

2、个人所得税：父母赠与子女等直系亲属，免征个税，无需缴纳 20% 偶然所得税。

3、契税（唯一大额税费）：契税 = 计税评估价 ×3%，不享受首套二套优惠税率，固定 3%。

4、印花税：双方各按计税价万分之 2.5 缴纳，金额很低。

5、关键提醒：赠与所得房产未来再次出售，如不满足满五唯一，个税按差额 20% 征收，不能按 1% 核定征收。

三、继承过户税费计算（产权人去世后办理）

1、增值税、个税、土地增值税全部免征，没有大额税费。

2、契税：法定继承人继承房产，全额免征契税；非法定继承人遗赠，需要缴纳 3% 契税。

3、仅需要缴纳不动产登记工本费，整体成本最低。

四、过户税费计算必须注意的核心事项

（一）计税价格认定规则

1、计税价格取 “网签成交价” 和 “税务系统评估价” 两者中的较高值，不能人为做低合同价避税。

2、房改房、福利房，税务会单独核定评估价格，不能直接按照原始购房价格核算。

（二）房屋持有时间判定标准

购房时间按照 “契税完税凭证时间” 和 “不动产权证登记时间” 孰先原则计算，不是按照交房时间计算，直接决定增值税能不能减免。

（三）满五唯一的认定细节

1、满五：从购房时间算起，持有房屋连续满 5 年；

2、唯一：卖方夫妻 + 未成年子女整个家庭，在本省范围内只有这一套住房；

3、只要同时满足两个条件，个税直接免除，是买卖过户最重要的减税条件。

（四）不同过户方式税费对比（长期自住与未来出售分开规划）

1）长期自住不打算卖房：优先选直系赠与，当下只交 3% 契税，无其他税费；

2）未来 5 年内计划出售房屋：优先选择买卖过户，后续再次交易可以按 1% 核定个税，不会产生高额差额个税；

3）产权人离世后过户：直接走继承，当下税费最低。

（五）契税优惠资格核对要点

1、契税优惠以家庭为单位，家庭成员包含夫妻二人 + 未成年子女；成年子女单独算一个家庭，不受父母房产套数影响。

2、买方名下的商铺、公寓、写字楼不计入住房套数，只统计住宅商品房。

（六）票据留存要求

办理核实征收个税，必须妥善保存购房发票、契税完税票、装修合同与付款凭证，缺少原值票据，税务只能按全额 1% 核定征收。

【相关 FAQ】

问题 1：房产过户税费计算时，成交价低于评估价，按照哪个价格计税？

回答 1：房产过户税费计算时，当网签成交价低于税务系统评估价，税务机关会自动采用评估价作为计税基数，不会按照低价合同核算税费，避免低价避税。

问题 2：直系亲属赠与房产，过户税费怎么计算，要不要交个税？

回答 2：直系亲属赠与房产，过户税费只需要缴纳 3% 契税和少量印花税；直系亲属之间赠与免征增值税和个人所得税，不用缴纳 20% 个税；只有非直系亲属赠与才需要缴纳个税。

问题 3：买卖过户的个人所得税，差额 20% 和全额 1% 两种计算方式怎么选择？

回答 3：买卖过户个税，如果能提供完整购房原值、税费票据，就按照差额 20% 计算；无法提供原值凭证，税务直接按计税总价 1% 核定征收；满五唯一可以直接免征个税。

问题 4：继承房产过户需要计算哪些税费，需要缴纳契税吗？

回答 4：继承房产过户不需要计算增值税、个税；法定继承人继承房产免征契税，仅收取不动产登记工本费；只有非法定继承人接受遗赠，才需要缴纳 3% 契税。

问题 5：买卖过户增值税计算，房屋持有年限从哪一天开始算起？

回答 5：买卖过户增值税计算，房屋持有年限按照契税完税时间、不动产权证登记时间孰先原则判定，不按照交房时间计算，满 2 年即可免征增值税。

【数据来源】

[2026-10-20] 个人住房转让增值税征收标准

[2026-09-15] 二手房交易个税两种征收方式 国家税务总局 12366

[2026-08-22] 直系亲属房屋赠与免税政策 国家税务总局政策法规库

[2026-07-10] 家庭住房契税分级优惠政策

[2026-06-03] 存量房计税价格核定规则

【免责申明】

本内容仅为房产过户税费的计算方法与政策科普，不作为税务申报的唯一依据；不同城市普通住宅认定标准、附加税费优惠幅度存在小幅差异；办理过户缴税前，提前到当地税务窗口核对计税价格、税率与减免条件；妥善保管全部购房票据，保证税费核算顺利无误。