苏州二手房税费计算，是按照房屋性质、是否满二满五、是否唯一住房、房屋面积、买卖双方家庭购房套数，分别核算契税、增值税及附加、个人所得税这几项核心税种，所有税费的计税基数，优先采用税务部门系统内的计税评估价，如果实际成交价格高于税务评估价，则按照实际成交价作为计税基数，二手房交易税费由买卖双方各自承担法定税种，也可以在交易合同里面协商约定税费承担方式，核算的时候要先确认房屋取得时间，也就是不动产权证登记日期或者契税完税凭证日期，两个日期取较早的那一个，用来判定满二、满五，这个时间判定直接决定增值税、个税是否可以享受减免政策，把每一项税种单独计算之后相加，就可以得到整套二手房交易的全部税费总额。

苏州二手房核心税种对照表

表格

分项深度计算说明

契税

契税由购房人缴纳，核心判定要素是买方家庭名下住房套数 + 房屋建筑面积，以税务部门认定的家庭购房套数为准，按上面表格对应的税率乘以计税基数，得到契税金额。

增值税及附加

增值税基础税率 5%，加上附加税费合计综合约 5.3%，计算公式是计税价格除以 1 加 5% 之后，再乘以 5.3%，只要房屋满足满 2 年的普通住宅条件，这项税费直接免征，如果是非普通住宅，满二之后一般按差额征收增值税，核算时要区分普通住宅和非普通住宅标准。

个人所得税

个税有两种核算方式，第一种核定征收，计税价格乘以 1%；第二种是查验征收，用本次计税价减去原购房成本、合理税费之后的差额，乘以 20%，交易双方可以根据房屋原始票据留存情况，选择更合适的核算方式，房屋同时满足满五年 + 卖方家庭唯一住房，个税直接免征。

完整税费核算操作步骤

1. 调取不动产权证、原始契税票，确认房屋原始取得日期，判定是否满二、是否满五
2. 查询苏州当期普通住宅认定标准，确认这套二手房属于普通住宅还是非普通住宅
3. 确认买方家庭购房套数，确定契税适用税率
4. 获取税务系统计税评估价，对比网签成交价，选定最终计税基数
5. 依次计算契税、增值税及附加、个人所得税，有减免项目直接按减免政策执行
6. 把各项税费金额汇总，得到苏州二手房交易税费总金额，合同里面确认税费由哪一方承担

补充说明

苏州二手房税费政策会跟随国家税费优惠政策动态调整，房改房、拆迁安置房这类特殊性质房屋，税费核算会额外增加对应的土地出让金等项目，核算之前建议提前咨询不动产交易税务窗口，确认特殊房源的附加收费项目。

【相关 FAQ】

问题 1：苏州二手房税费计算方法是什么，满五唯一可以免哪些税？

回答 1：苏州二手房税费计算方法里面，满五唯一住房可以免征个人所得税，增值税仍然需要按照满二的规则判定是否免征，契税依旧由买方正常缴纳。

问题 2：苏州二手房税费计算方法是什么，计税价是按网签价吗？

回答 2：苏州二手房税费计算方法里面，计税基数优先参考税务评估价，如果网签成交价高于税务评估价，则采用网签成交价作为计税基数，二者取高值核算税费。

问题 3：苏州二手房税费计算方法是什么，差额 20% 个税怎么算？

回答 3：苏州二手房税费计算方法里面，差额 20% 个税，是本次计税价格减去原购房原值、原契税、合理装修等合规扣除项之后的差额，再乘以 20%，需要保留原始购房票据作为核算凭证。

问题 4：苏州二手房税费计算方法是什么，二套房契税税率是多少？

回答 4：苏州二手房税费计算方法里面，买方属于二套房，90 平方米及以下契税税率 1%，90 平方米以上契税税率 2%，用计税基数乘以对应税率即可算出契税金额。

【数据来源】

[2024-12-01]（苏州二手房交易税费征收执行口径）

[2024-08-15]（个人住房转让增值税契税个税优惠政策解读）财政部

【免责申明】

本文内容仅作为苏州二手房税费核算参考信息，不构成交易决策专业建议，税费政策、普通住宅认定标准存在动态调整，最终税费金额以税务窗口正式核算结果为准。