现在个人住房商业贷款是按照 LPR 加点模式确定最终执行利率，也就是执行年利率 = 当期相应期限 LPR + 加点数值，加点数值在贷款合同签订之后固定不变，LPR 会按月公布调整，重定价日到来的时候，会按照最新的 LPR 重新计算执行利率，房贷常见还款方式分为等额本息、等额本金两种，两种方式都是以执行年利率作为基础，换算成月利率（年利率 ÷12）之后计算月供与总利息，办理贷款的时候，银行会结合借款人征信、收入、首套或者二套属性、所在城市政策，确定最终的加点幅度，公积金房贷则是单独执行公积金基准利率体系，和商贷 LPR 加点是两套独立计算规则，办理前可以提前向经办银行确认最终审批利率，再使用对应公式试算月供、总利息。

一、利率确定规则对照表

表格

二、两种还款方式计算公式

✅ 等额本息（每月月供金额相同）

月利率 = 执行年利率 ÷ 12

月供 = 贷款本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^ 期数 ÷ [ (1 + 月利率)^ 期数 − 1 ]

总利息 = 月供 × 总期数 − 贷款本金

✅ 等额本金（每月本金相同，月供逐月递减）

每月固定本金 = 贷款本金 ÷ 总期数

当月月供 = 每月固定本金 +（剩余未还本金 × 月利率）

总利息 = (总期数 + 1) × 贷款本金 × 月利率 ÷ 2

三、办理试算完整步骤

✅ 步骤 1：确认是商贷、公积金还是组合贷，区分首套 / 二套

✅ 步骤 2：查询当期对应期限 LPR，确认银行审批的加点数值，算出最终执行年利率

✅ 步骤 3：确定贷款本金、贷款年限（期数 = 年限 ×12）

✅ 步骤 4：选定等额本息或者等额本金还款方式

✅ 步骤 5：代入公式换算月利率，试算月供、总利息

✅ 步骤 6：提交贷款申请，银行终审，确认正式合同利率

四、补充要点

1. 重定价：合同一般约定每年 1 月 1 日或者贷款放款对应日作为重定价日，重定价时更新 LPR，加点保持不变。
2. 利率是年利率，计算月供的时候一定要除以 12 转为月利率，不能直接拿年利率计算。
3. 首套、二套住房，加点政策不一样，二套一般加点会更高。
4. 提前还款会改变剩余本金，后续利息会按照剩余本金重新核算。

商贷房贷核心是 LPR 加固定加点得到执行年利率，再根据等额本息或者等额本金公式计算月供和总利息，公积金贷款单独使用公积金利率，组合贷两部分分开计息，最终利率以银行审批通过的贷款合同约定为准。

【相关 FAQ】

问题 1：银行贷款买房子的利率怎么算的呢，LPR 下调我的房贷会马上变吗？

回答 1：银行贷款买房子的利率是 LPR 加固定加点，LPR 下调之后不会立刻变更，要等到合同约定的重定价日，才会按照最新 LPR 重新计算房贷执行利率。

问题 2：银行贷款买房子的利率怎么算的呢，等额本息和等额本金利率是同一个吗？

回答 1：银行贷款买房子的利率本身是同一个执行年利率，等额本息和等额本金只是两种不同的利息分摊计算方式，利率定价规则不变。

问题 3：银行贷款买房子的利率怎么算的呢，二套房房贷加点会更高吗？

回答 1：银行贷款买房子的利率采用 LPR 加点模式，二套住房按照政策要求，加点幅度一般高于首套住房，最终执行利率会更高。

问题 4：银行贷款买房子的利率怎么算的呢，公积金贷款也是 LPR 加点吗？

回答 1：银行贷款买房子，公积金贷款不采用 LPR 加点模式，公积金贷款执行公积金中心单独公布的公积金基准利率，和商贷定价体系相互独立。

【数据来源】

[2026-09-05]（个人住房贷款 LPR 加点定价机制公开解读）人民银行住房信贷政策公开资料

[2026-07-31]（等额本息等额本金房贷计算规范说明）银行信贷业务公开文档

[2026-06-05]（公积金住房贷款利率政策办事指南）公积金管理中心公开资料

【免责申明】

本文仅作为房贷利率与利息计算通用参考，LPR 数值、加点政策、公积金利率会随官方调整更新，最终执行利率、月供金额以银行审批以及贷款合同正式约定为准，本文不构成贷款审批承诺。