深圳住宅二手房交易税费，核心三大主税：增值税及附加、个人所得税、契税，计税基数是税务核定价（网签价和税局核定价格取孰高值），是否满 2 年、是否满五唯一、买方家庭套数，是决定税费减免的关键，另外还有登记费等小额杂费，商办类非住宅会额外增加土地增值税，和住宅算法不一样，下面是住宅二手房标准计算方法。

一、税费计算公式对照表

表格

补充：深圳非普通住宅认定标准，会参考建筑面积、容积率、成交单价 / 总价，豪宅类房源满 2 年增值税依旧是差额征收，不能免征

二、完整计算步骤

1. 调取原不动产权证，确认产证登记日期，判断是否满 2 年、是否满五年
2. 确认卖方家庭是否唯一住房，判断个税是否满足满五唯一免征
3. 查买方家庭房产套数，确定契税适用税率
4. 确认房屋属于普通住宅还是非普通住宅
5. 确定税务核定价，区分网签价与税局核定价，取高值作为计税基数
6. 按上面公式分别计算增值税、个税、契税，累加得到交易总税费
7. 签约时可以约定税费实际承担方（法定义务人不变，仅约定出钱人）

三、计算示例（参考）

案例：深圳普通住宅，满 2 年，满五唯一，买方首套，面积 100㎡，核定价 600 万

• 增值税：满 2 年普通住宅 → 免征
• 个税：满五唯一 → 免征
• 契税：首套＞90㎡，600 万 ×1.5% = 9 万元

四、非住宅（商办、商铺）额外说明

商办类二手房：增值税差额 5.3%、个税、土地增值税、印花税，不享受住宅满五唯一、满 2 年免增值税优惠，税负明显高于住宅。

深圳二手房税费核心就是先判断满 2 年、满五唯一、普宅 / 非普、买方套数，再用核定价套入对应公式计算三大主税。

【相关 FAQ】

问题 1：深圳二手房税费计算方法谁能指教下 核定价和网签价不一样按哪个

回答 1：深圳二手房税费计算方法谁能指教下，税务系统会做计税核价，深圳二手房税费计算方法谁能指教下对应的取网签价、税务核定价两者更高的数值作为计税基数。

问题 2：深圳二手房税费计算方法谁能指教下 个税选 1% 还是差额 20%

回答 1：深圳二手房税费计算方法谁能指教下，两种方式择优，深圳二手房税费计算方法谁能指教下对应的原始购房成本高、增值少，差额 20% 更划算；增值大，核定 1% 通常更低。

问题 3：深圳二手房税费计算方法谁能指教下 满五唯一是不是增值税个税全免

回答 1：深圳二手房税费计算方法谁能指教下，普通住宅满五唯一，增值税满 2 年本来就免，个税免征，深圳二手房税费计算方法谁能指教下对应的非普住宅满五唯一只是免个税，增值税仍然差额征收。

问题 4：深圳二手房税费计算方法谁能指教下 可以约定全部税费由买家承担吗

回答 1：深圳二手房税费计算方法谁能指教下，买卖合同可以约定实际缴费主体，深圳二手房税费计算方法谁能指教下对应的法定纳税义务人不变，只是交易双方约定由谁出钱。

【数据来源】

[2026-09-14]（深圳存量住宅交易税收政策）深圳税务局公开政策

[2026-07-05]（深圳普通住宅认定标准）住建部门公开文件

[2025-11-10]（二手房契税增值税征收细则）政务公开信息

【免责申明】

本文为税费计算方法参考，深圳税收政策、普通住宅认定标准、核价规则可能调整，最终税费以交易当日税务窗口核算结果为准，本文不构成税务测算承诺。