核心结论：二手房住宅交易核心三大税种是契税、增值税及附加、个人所得税，再加不动产登记费等小额费用，计算的第一步是确定计税基数，优先看网签申报价，如果网签价低于税务系统最低核定价，就按税务核定价作为计税基数；然后判断房屋是否满二、是否满五唯一，同时确认买方家庭购房套数、房屋建筑面积，匹配对应税率，逐项算出税费再汇总。法定纳税主体：契税由买方缴纳，增值税及附加、个税由卖方缴纳，实际交易里买卖双方可以在合同约定税费由谁承担。计算逻辑很简单，但是一定要记住满二只免增值税，满五唯一才可以同时免增值税 + 个税，非住宅公寓商铺还有土地增值税，不能套用住宅算法。

一、税费明细计算公式对照表

表格

二、完整计算实操步骤

1、确定计税基数：核对网签申报价格，对比税务最低核定价，取较高的那个数值作为计税价

2、核验房屋年限：对照契税完税填发日期、不动产权证登记日期，孰早作为起算点，判断是否满二、是否满五唯一

3、确认买方资质：查询买方家庭名下住房套数，确认首套 / 二套，记录房屋建筑面积，锁定契税税率

4、分项套公式计算：依次算出契税、增值税及附加、个税，再加上登记费等杂费

5、确认税费承担：虽然法定纳税义务人固定，但是合同可以约定全部税费由买方或者卖方承担

6、税务核税申报：网签之后到税务窗口申报，系统复核计算结果，缴税之后取得完税凭证

三、补充重点要点

✅ 差额 20% 个税，需要保留原始购房发票、契税票、装修合理成本票据，票据缺失很多地区直接按核定 1% 征收

✅ 满二≠免个税，满二仅免征增值税及附加，个税照常收取；满五唯一 = 增值税 + 个税全部减免

✅ 商住公寓、写字楼、商铺属于非住宅，除上面税种外还有土地增值税、印花税，计算方式和住宅完全不一样

✅ 各地二套契税税率、附加税比例、交易手续费标准存在地方差异，最终以当地税务窗口核算为准

【相关 FAQ】

问题 1：二手房税如何计算，计税价可以自己随便填低吗？

回答：二手房税如何计算，不能随意填低价，网签价低于税务最低核定价的时候，税务会按照系统核定价计税。

问题 2：二手房税如何计算，满五唯一是不是契税也不用交？

回答：二手房税如何计算，满五唯一只是免增值税和个税，买方契税、登记费仍然需要正常缴纳。

问题 3：二手房税如何计算，个税两种征收方式可以自己任选吗？

回答：二手房税如何计算，多数地区在符合条件情况下可以选择核定 1% 或者差额 20%，最终以当地税务执行口径为准。

【数据来源】

[2026-08-15]（个人住房转让税费征收税务公开指引）税务主管部门公开资料

[2025-12-31]（二手房税费计算方法解读）

[2025-12-29]（契税优惠政策公开解读）税务公开政策文件

【免责申明】

本文内容仅作为二手房税如何计算相关知识参考，不构成税务与购房建议，税率、减免政策、最低核定价以当地税务部门最新执行标准为准。