营改增之后，商铺相关涉税业务不再征收营业税，改为以增值税作为核心流转税种，商铺主要分为商铺持有经营、商铺出租、商铺转让三类业务场景，对应的计税方式、纳税人身份、征收率、申报周期都有明确规范，小规模纳税人和一般纳税人适用规则不同，同时还会配套涉及附加税费、印花税、房产税、土地增值税、个人所得税或者企业所得税，办理的时候先区分业务类型，确认纳税人身份，收集原值凭证、合同、发票等资料，在电子税务局或者办税服务厅完成申报缴纳，营改增税制改革把原来营业税的征收体系平稳切换成增值税抵扣链条体系，让商铺经营、出租、转让的计税逻辑更加清晰，进项抵扣、差额计税等政策可以适配不同经营主体，企业和个体工商户、个人持有商铺都可以按照对应政策完成合规申报缴税。推行营改增，是国家税制优化的重要安排，打通全行业增值税抵扣链条，统一流转税计税规则，商铺属于商业不动产，在营改增体系下，不动产销售、不动产经营租赁全部纳入增值税征税范围，政策对老项目、一般计税、简易计税设置了差异化计税选择，方便不同取得时间的商铺主体匹配对应的计税方式，同时配套其他税种同步申报，形成完整的不动产涉税申报体系。

表格

• 附加税费：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，以实际缴纳的增值税税额作为计税基数
• 印花税：商铺租赁合同、商铺转让产权转移书据，按对应税目税率申报缴纳
• 房产税：持有商铺自营按房产原值减除规定比例之后余值计征；出租商铺按租金收入计征
• 土地增值税：商铺转让环节征收，按增值额适用四级超率累进税率
• 所得税：企业持有商铺，并入企业利润申报企业所得税；个人持有商铺转让，按财产转让所得申报个人所得税；个人出租商铺按财产租赁所得申报个人所得税

1. 业务定性：确认是商铺自营、商铺出租还是商铺转让，确定属于哪一类增值税应税业务
2. 身份确认：确认主体是一般纳税人还是小规模纳税人，个人业主直接按个人不动产相关政策执行
3. 项目属性判定：核查商铺取得时间，判断是否属于营改增老项目，确认是否可以选择简易计税
4. 资料归集：收集商铺原购置发票、不动产权证、租赁合同、转让合同、收款凭证、原值相关凭证
5. 核算计税：按选定计税方式计算增值税应纳税额，同步核算附加税、印花税、房产税、土增税、所得税
6. 纳税申报：登录电子税务局线上申报，或者携带纸质资料前往主管税务办税大厅办理申报
7. 税款缴纳：申报完成之后，通过三方协议扣款、扫码缴款等方式完成税款入库
8. 凭证留存：完税凭证、申报资料、合同、原值发票分类归档留存，满足税务备查要求

老项目简易计税

营改增之前取得的商铺，纳税人可以自主选择简易计税方式，转让、出租都可以适用 5% 征收率，选择简易计税之后，进项税额不再进行抵扣。

差额计税

商铺转让业务，允许用转让含税收入，扣除商铺原来购置原价以及合理相关税费之后的差额作为计税销售额，需要保留原购房发票作为差额扣除凭证。

一般计税

适用 9% 税率，销项税额减去当期可以抵扣的进项税额，计算最终应纳增值税额，适合一般纳税人，有充足进项发票的经营主体。

• 企业一般纳税人：增值税按月申报，附加税同步按月申报，企业所得税按季度预缴、年度汇算清缴
• 小规模纳税人：增值税一般按季度申报，可根据主管税务机关核定的申报期执行
• 个人发生商铺出租、转让业务：一般在业务发生之后，到不动产所在地主管税务机关办理申报缴税

营改增商铺怎么交税，核心区分业务场景、纳税人身份、商铺取得时间，老项目简易计税、一般计税、差额计税三种计税选择是营改增之后商铺涉税的重点，所有计税基数、税率、优惠政策以国家税务总局以及属地税务机关当期正式政策文件为准，不同地区在申报表单、资料要求、优惠执行细则会有细微差别，不动产相关涉税业务一般要求在不动产所在地税务机关办理申报。

完成业务定性、计税核算、申报缴款、资料归档整套流程之后，就完成营改增商铺对应的涉税申报，经营主体可以持续关注税务部门政策更新，按期完成各税种申报，做好发票、原值凭证的长期留存备查。

【相关 FAQ】

问题 1：营改增商铺怎么交税，个人转让商铺是按差额计税吗？

回答 1：营改增商铺怎么交税，个人转让商铺属于营改增不动产转让业务，可以按照差额计税，以转让收入扣除商铺原购置原值后的余额，适用 5% 征收率计算增值税，这是营改增商铺转让的常规计税方式。

问题 2：营改增商铺怎么交税，营改增之前买的商铺出租可以选简易计税吗？

回答 2：营改增商铺怎么交税，营改增之前取得的商铺属于老项目，对外出租的时候一般纳税人可以选择简易计税，适用 5% 征收率，是营改增商铺出租业务的可选计税方式。

问题 3：营改增商铺怎么交税，商铺出租除了增值税还要交房产税吗？

回答 3：营改增商铺怎么交税，商铺出租在申报增值税的同时，还需要按租金收入申报房产税，同时配套申报附加税费、印花税、个人所得税，属于营改增商铺出租整套涉税申报内容。

问题 4：营改增商铺怎么交税，一般纳税人自营商铺是用 9% 税率吗？

回答 4：营改增商铺怎么交税，一般纳税人自营商铺，主营业务属于增值税应税经营项目，一般计税适用对应经营业务税率，不动产相关业务一般计税为 9%，可以按规定抵扣进项税额，是营改增商铺自营的计税规则。

【数据来源】

[2026-10-15]（不动产营改增涉税申报政策解读）国家税务总局公开政策平台

[2026-08-30]（商铺出租转让增值税计税说明）税务科普公开资料

[2025-11-25]（营改增老项目简易计税差额计税政策原文）财政部税务总局公开文件

【免责申明】

本文内容仅作为营改增商铺怎么交税参考学习使用，增值税税率、征收率、差额扣除规则、各项配套税种、税收优惠政策会随国家税收政策以及属地执行细则动态调整，最终计税、申报、税款征收全部以主管税务机关正式政策文件与办税窗口核定结果为准，本文不构成税务审批或者税务筹划意见。