核心结论：住宅二手房交易主要是契税、个人所得税、增值税及附加三大税种，法定纳税义务人是契税由买方缴纳，个税、增值税及附加由卖方缴纳，实务中买卖双方经常协商约定全部税费由买方承担，另外还有不动产登记费这类小额行政收费，税费能不能减免，关键看房屋是否满 2 年、是否满五唯一、房屋面积、买方家庭住房套数，商办类房产不适用住宅减免政策，税种更多、税负更高。税务核税的时候，是对比网签价和税务系统评估价，取两者较高的价格作为计税基数，签约前提前测算税费，方便做好购房总预算。

一、住宅二手房税费总览表

表格

补充：公共维修基金原业主已经缴纳，交易随房屋过户，本次交易一般不需要重新缴纳；房改房、安置房部分会产生土地出让金，属于交易费用，不属于税种。

二、税费办理详细步骤

1. 确认房源信息：确认房屋竣工 / 证载时间，判断是否满 2 年、是否满五唯一，确认房屋性质为 70 年住宅
2. 确认购房套数：查询买方家庭名下住房套数，确定契税适用税率档位
3. 网签备案：完成存量房网签，生成网签价格
4. 税务核税：携带身份证、不动产权证、婚姻证明等材料到税务联办窗口核税，系统自动比对评估价
5. 打印税单：确认契税、个税、增值税及附加核定金额
6. 缴款完税：缴纳税费，取得完税凭证
7. 过户登记：凭完税凭证办理不动产转移登记

三、重点要点清单

✅ 满 2 年：核心影响增值税，普通住宅满 2 年可免增值税

✅ 满五唯一：产权证满 5 年 + 卖方家庭唯一住房，免征个人所得税，契税仍然需要正常缴纳

✅ 合同约定：买卖合同建议写明各项税费实际承担方，避免后续分歧

✅ 商办类房产：不享受满二、满五唯一优惠，还会涉及土地增值税，计税规则和住宅不一样

✅ 计税基数：网签价与税务评估价取高值，不是单纯按双方私下成交价计税

四、重要说明

买二手房要交什么税，住宅核心就是契税、个税、增值税及附加，法定纳税主体和实际承担人可以在合同协商变更，但申报仍然按照法定税种申报，各地附加税、三套契税细则略有差别，最终金额以当地税务窗口核定结果为准，建议签约前做税费预估，把税费纳入购房总预算。

完成房源条件确认、网签、税务核税、缴税取得完税凭证之后，就可以继续办理不动产过户登记。

【相关 FAQ】

问题 1：买二手房要交什么税，满五唯一是不是所有税都免掉？

回答 1：买二手房要交什么税，满五唯一只是免征个人所得税，契税买方依旧需要缴纳，增值税还要看房屋是否满 2 年，不是全部税费都免除。

问题 2：买二手房要交什么税，税费默认都是买方出吗？

回答 1：买二手房要交什么税，法定是契税买方交，个税、增值税卖方交，市场上很多交易协商由买方承担全部税费，这个属于双方合同约定，不改变法定纳税主体。

问题 3：买二手房要交什么税，不满 2 年的二手房增值税是多少？

回答 1：买二手房要交什么税，住宅不满 2 年，增值税按计税价格 5% 征收，同时配套征收城建税、教育附加等附加税费。

问题 4：买二手房要交什么税，公寓二手房税费和住宅一样吗？

回答 1：买二手房要交什么税，商办公寓不能享受住宅满二、满五唯一减免，还会涉及土地增值税，整体税费计算方式和住宅不同。

【数据来源】

[2026-10-26]（存量房交易税费相关政策解读）税务部门公开资料

[2026-09-30]（契税、增值税、个人所得税相关政策原文）国家税务总局公开政策

[2026-08-31]（不动产登记收费标准公开文件）发改、住建公开资料

【免责申明】

本文内容仅作为买二手房要交什么税参考学习使用，各地税收减免细则、税率、计税口径会随政策动态调整，最终税费核定、征收全部以税务部门正式核定结果为准，本文不构成税务申报承诺。