副标题：增值税税率与征收标准

结论先行：营改增之后，原二手房营业税已经正式改为增值税，基础征收税率为 5%，房产市场口头仍然习惯叫 “营业税”；征收与否、是全额还是差额，核心看房屋是否满 2 年、属于普通住宅还是非普通住宅，计税基数取网签成交价和税务系统核定评估价二者较高值，另外还会附带增值税附加税费，在增值税税额之上按比例计算，部分地区可享受减半优惠。

一、征收标准对照表

表格

二、增值税附加说明

附加包含城建税、教育费附加、地方教育附加，计税基数就是前面算出的增值税金额，合计附加综合比例一般是增值税额的 12%，现行多数地区执行减半优惠，也就是按 6% 计征，实操税单会和增值税合并打印，很多人也会把这部分一并叫做营业税相关税费。

三、关键判定要点

1. 满 2 年起算：一般以不动产权证登记日期，或契税完税凭证填发日期，两者择早，计算到本次缴税申报当日
2. 普通住宅认定：每个城市标准不同，主要参考房屋面积、容积率、价格上限，达到标准才可以享受满 2 年免征
3. 差额抵扣：非普通住宅满 2 年差额征收，必须提供原始购房发票，没有原始发票一般无法做差额抵扣
4. 计税价取高：网签价低于税务评估价，税务窗口按系统评估价计税，不直接采用网签低价

四、计算举例

普通住宅，不满 2 年，税务核定计税价 200 万

增值税 = 200 万 × 5% = 10 万元

非普通住宅，满 2 年，本次计税价 260 万，原购入价 160 万

增值税 =（260 万−160 万）×5% = 5 万元

五、办理收取步骤

1. 核验产证 / 契税票日期，判定是否满 2 年
2. 对照本地普通住宅认定标准，确定房屋属性
3. 差额征收提前准备原始购房发票
4. 过户税务窗口申报，系统核算增值税 + 附加，出具税单缴费，取得完税凭证

【相关 FAQ】

问题 1：二手房营业税是多少，满五唯一是不是就不用交？

回答：二手房营业税是多少，满五唯一只影响个人所得税，增值税（俗称营业税）判定只看是否满 2 年，就算满五唯一，如果是非普通住宅，满 2 年依旧要差额征收 5% 增值税。

问题 2：二手房营业税是多少，税率一直都是 5% 吗？

回答：二手房营业税是多少，营改增之后存量住宅交易增值税基础税率就是 5%，这个是全国统一基础税率，差异主要在普通住宅认定、差额征收、附加优惠这些地方政策。

问题 3：二手房营业税是多少，这个税法定是买方还是卖方承担？

回答：二手房营业税是多少，法定纳税义务人是卖方，交易双方可以在买卖合同里面协商约定由买方承担，属于民事约定，缴税窗口统一申报收取。

问题 4：二手房营业税是多少，继承得来的房子怎么算年限？

回答：二手房营业税是多少，继承取得房产符合政策可以延续原产权人的持有年限，用原来产证或者契税票日期判断是否满 2 年，以此确定是否可以免征或者差额征收。

【数据来源】

[2026-09-20] 营改增存量房增值税政策，税务政务公开资料

[2026-08-15] 二手房增值税全额差额征收业务问答，不动产交易税务科普

[2026-07-28] 满二免征增值税认定规则，税务公开政策文件

【免责申明】

本文内容仅作为二手房增值税（俗称营业税）税率科普参考，普通住宅认定标准、附加税费优惠、特殊房源计税口径各地存在差异，最终应缴金额以税务窗口正式核算结果为准。