45 万二手房交易税费不是固定数值，核心是看房屋性质是住宅还是非住宅、房产证满几年、是否首套 / 二套、房屋面积、卖方是否唯一住房，计税基数一般是税务系统核定的计税价，不一定等于 45 万成交价，主要税种包含契税、个人所得税、增值税及附加，另外还有登记费等小额规费，把每一项税种单独核算之后累加，就能得出整套二手房交易全部税费总额。税费计算会受这些条件影响，是因为国家二手房税收政策是按房屋持有年限、购房套数、房屋面积设置差异化税率，满五唯一住宅可以享受个税减免，满二住宅可以享受增值税减免，不同条件对应的税率档位不一样，所以同样是 45 万的二手房，满足不同减免条件，最终需要缴纳的税费会有明显区别。

一、住宅类二手房主要税种对照表

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二、45 万住宅参考测算示例（按计税价 = 45 万举例）

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提示：各地二套契税政策存在地区差异，部分城市二套契税档位有单独规定，以当地税务口径为准。

如果是商铺等非住宅二手房，税费体系和住宅不一样，会额外涉及土地增值税，不适用上面住宅税率表。

三、税费计算实操步骤

1. 第一步 确认房屋属性，区分普通住宅、非普通住宅、商业非住宅
2. 第二步 查询不动产权证登记日期，确认是否满 2 年、满 5 年
3. 第三步 确认卖方该套住房是否家庭唯一住房，判断个税是否可以减免
4. 第四步 确认买方购房套数、房屋建筑面积，确定契税适用税率
5. 第五步 获取税务窗口核定计税价格，该价格为正式计税基数
6. 第六步 按对应税率逐项计算契税、个税、增值税及附加
7. 第七步 加上不动产登记费等规费，汇总得到整套交易税费总额

四、关键要点清单

✅ 计税价优先以税务系统评估核定价格为准，不是只按合同成交价 45 万

✅ 满五唯一：增值税满二免征，同时个税免征

✅ 满二非唯一：增值税免征，个税正常征收

✅ 不满二：增值税及附加正常征收，个税正常征收

✅ 买卖双方可以在合同里面约定税费承担方式，但是法定纳税主体不变

✅ 非住宅类二手房，增加土地增值税，计算方式和住宅不同

45 万二手房要交多少税，核心就是先确认满二、满五唯一、买方套数、房屋面积这几个关键条件，再以税务核定计税价乘以对应税率，分项累加各项税费，最终得出交易总税费，实际办理以不动产交易税务窗口核定结果为准。

【相关 FAQ】

问题 1：45 万二手房要交多少税，满五唯一可以省哪些税？

回答 1：45 万二手房要交多少税，满五唯一的住宅二手房，可以免征个人所得税，同时满足满二条件还可以免征增值税及附加，买方只需要缴纳对应档位契税。

问题 2：45 万二手房要交多少税，是按 45 万成交价算吗？

回答 2：45 万二手房要交多少税，正式计税基数是税务部门核定计税价，不一定直接采用 45 万合同成交价，以税务窗口核定数值计算。

问题 3：45 万二手房要交多少税，二套房契税税率是多少？

回答 3：45 万二手房要交多少税，二套住宅 90㎡及以下契税一般是 1%，90㎡以上一般是 2%，最终执行标准以当地现行契税政策为准。

问题 4：45 万二手房要交多少税，商铺二手房和住宅计算一样吗？

回答 4：45 万二手房要交多少税，商铺属于非住宅二手房，税费计算和住宅不一样，会增加土地增值税项目，不适用住宅的满二满五减免政策。

【数据来源】

[2026-10-26]（二手房交易税费分项测算）不动产税务公开资料

[2026-08-25]（住宅契税个税增值税征收政策）税务部门公开指引

[2026-05-30]（二手房计税价格核定说明）不动产交易中心公开说明

【免责申明】

本文内容仅作为 45 万二手房要交多少税的科普参考，测算示例仅供参考，不构成税务申报、过户签约专业建议，最终税费金额以不动产交易税务窗口正式核定结果以及当地现行税收政策为准。