上海现行执行的是个人住房房产税试点征收办法，该试点自 2011 年起实施，核心是针对本市居民家庭新购第二套及以上住房、非本市居民家庭新购住房，按照规定的应税面积、应税住房计税价格，乘以适用税率计算缴纳个人住房房产税，征收过程设置人均免税面积，同时配套多项减免优惠政策，按年计征，由纳税人主动申报缴纳，征税主管部门为税务机关，整套征收体系围绕住房保有环节试点征管设置，核算逻辑清晰，申报渠道规范。设置这项试点征收，是为了探索个人住房保有环节税收征管机制，区分本市户籍家庭与非本市户籍家庭，结合家庭人口核算免税面积，对超出免税标准的新增住房部分进行计税，计税依据为应税住房的市场交易价格，按照规定比例作为计税价值，根据房价档位确定对应的税率，让征收核算兼顾家庭基本居住需求。

一、上海个人住房房产税征收核心要素对照表

表格

二、主要减免优惠清单

✅ 本市居民家庭，新购一套住房之后，一年内出售原有唯一住房，新购住房已征的房产税可按规定办理退税

✅ 符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活，新购家庭唯一住房，可享受免税

✅ 持有本市居住证满 3 年，并在本市工作生活的非本市居民家庭，新购家庭唯一住房，可享受免税；不满 3 年的，先按规定征税，持居住证满 3 年后可办理退税

✅ 居民家庭有无成年子女，免税面积核算会按照家庭人口数进行计算

✅ 其他政策规定的特殊减免情形，按官方文件执行

三、上海新房产税征收办理步骤

1. 第一步 判断是否属于征收对象，区分本市户籍或者非本市户籍，确认新购住房套数
2. 第二步 统计家庭全部住房建筑面积，结合家庭人口核算人均 60㎡免税面积，算出应税面积
3. 第三步 查询上年度新建商品住房平均销售价格，判定适用 0.4% 还是 0.6% 税率档位
4. 第四步 代入公式，新购住房应税面积 × 住房单价 ×70%× 税率，计算年度应纳税额
5. 第五步 确认是否符合减免退税条件，符合条件准备相关证明材料
6. 第六步 在规定申报期内，通过官方申报渠道完成纳税申报，缴纳当年税款
7. 第七步 符合退税情形的，后续按税务部门要求提交材料办理退税手续

四、核算关键要点清单

✅ 应税面积是扣除人均 60㎡免税面积之后剩余的建筑面积

✅ 计税价值是交易价格乘以 70%，不是直接用原购房总价计税

✅ 税率档位以上年度新建商品住房平均销售价格 2 倍作为分界标准

✅ 该试点针对个人住房，商铺等经营性房产原有房产税征管规则独立，不适用这套个人住房试点办法

✅ 按年计征，不是购房时一次性征收，每年都需要核算申报

上海新房产税如何征收，核心就是锁定征收对象、核算人均免税面积，再用应税面积乘以单价乘以 70% 乘以对应档位税率，按年申报缴纳，同时对照政策享受对应的减免退税优惠，所有征收标准、判定口径以上海税务官方发布的试点办法文件为准。

【相关 FAQ】

问题 1：上海新房产税如何征收，本市首套房要不要交？

回答 1：上海新房产税如何征收，本市居民家庭首套住房不在试点征收对象范围内，不需要缴纳这项个人住房房产税，是新购第二套及以上住房才会进入应税核算。

问题 2：上海新房产税如何征收，人均免税面积是多少？

回答 2：上海新房产税如何征收，本市居民家庭核算免税面积为人均 60 平方米，把家庭全部住房面积合并计算，超出部分作为应税面积计税。

问题 3：上海新房产税如何征收，税率是 0.4% 还是 0.6%？

回答 3：上海新房产税如何征收，设置两档税率，房价低于上年度新建商品住房均价 2 倍按 0.4%，高于 2 倍按 0.6%，同时计税价值需要乘以 70%。

问题 4：上海新房产税如何征收，非沪籍家庭有免税政策吗？

回答 4：上海新房产税如何征收，非本市居民家庭持有上海居住证满 3 年并且在沪工作生活，新购家庭唯一住房可以免税，未满 3 年先征税，满 3 年后可以申请退税。

【数据来源】

[2026-10-26]（上海个人住房房产税试点征收办法）国家税务总局上海市税务局公开资料

[2026-08-11]（上海房产税试点税率与免税面积说明）上海税务公开指引

[2026-05-22]（上海房产税申报与退税办理规则）不动产税收公开说明

【免责申明】

本文内容仅作为上海新房产税如何征收的科普参考，不构成税务申报、房产交易的专业税务建议，具体征收认定、减免退税、税率判定以上海税务主管部门正式文件以及办税窗口核定结果为准。