二手房契税和个税是过户核税环节两项核心税种，契税法定缴纳主体是买方，按照房屋面积、买方家庭住房套数匹配对应税率，计税基数取网签申报价与税务存量房评估价两者当中较高数值；个人所得税法定缴纳主体是卖方，核算方式分为核定征收与差额征收两种模式，同时设置满五唯一免征个税的优惠政策，两项税费在过户税务窗口统一核税，提前掌握计算公式和减免条件，就可以提前测算过户总税费，方便买卖双方提前做好资金安排，在买卖合同里面约定税费承担方式。之所以契税会按照套数和面积分档设置税率，是税收政策对刚需自住购房的差异化支持，个税设置两种核算方式，是兼顾不同房源原始购房资料留存情况，部分老房源原始发票、原值凭证保存不全，就可以采用核定征收方式，资料完整的房源可以选择差额征收，全国大框架政策统一，地方在执行口径上保持一致。

一、二手房契税计算规则

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补充说明：计税价格 = 网签价、税务系统核定评估价，二者取高值；非住宅类二手房契税统一按 3% 征收。

二、二手房个人所得税计算规则

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补充说明：满五唯一，指不动产权证或者契税完税凭证登记时间满 5 年，并且是卖方家庭名下唯一住房，满足条件直接免征个人所得税。

三、完整核算操作步骤

第一步，确认计税基数，准备网签申报价格，同时了解税务存量房评估系统的评估底价，对比两个数值，选取更高的数值作为计税价格。

第二步，核算契税，查询买方家庭不动产查询结果，确认是首套、二套还是三套，核对房屋不动产权证上面的建筑面积，匹配对应的契税档位税率，套用公式算出契税金额。

第三步，核算个税，确认房屋持有年限，核对卖方家庭名下住房套数，判断是否符合满五唯一，如果符合条件，个税直接免征；不符合减免条件，再判断是否可以提供房屋原值凭证，选择核定征收或者差额征收，代入公式计算个税金额。

第四步，两项税费核算完成之后，可以继续叠加增值税及附加、登记费等其他过户费用，汇总整套二手房过户全部税费总额。

第五步，买卖双方到税务核税窗口提交材料，窗口系统复核计税基数、套数、年限信息，出具正式税单，完成缴税，取得完税凭证之后，继续办理不动产转移登记。

四、重点知识补充

1. 家庭套数认定：一般是以家庭为单位，包含夫妻双方以及未成年子女，在本市范围内已经登记的住房套数，查询以不动产登记中心出具的家庭住房查询证明为准。
2. 年限认定节点：满二、满五优先看契税完税凭证填发日期，其次看不动产权证登记日期，两个日期哪个更早，就按照更早日期计算持有年限。
3. 差额征收里面合理交易成本，一般包含原购房契税、贷款利息、装修相关合规票据对应的合理支出，需要提供正规票据作为核算依据。
4. 合同税费约定：虽然契税法定是买方承担、个税法定是卖方承担，买卖双方可以在二手房买卖合同里面协商约定全部税费由某一方承担，以合同约定执行。 二手房契税和个税怎么算，核心就是契税看买方套数 + 房屋面积分档计税，个税看是否满五唯一，再区分核定征收和差额征收，提前核对家庭套数、房屋面积、持有年限、原值票据，就可以准确算出两项税费金额，顺利完成过户核税。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房契税和个税怎么算，满五唯一是不是契税也可以减免？

回答 1：二手房契税和个税怎么算，满五唯一只针对个人所得税免征，契税依旧需要按照买方套数和房屋面积正常计算缴纳，契税不因为满五唯一而减免。

问题 2：二手房契税和个税怎么算，差额征收个税比核定征收一定更低吗？

回答 2：二手房契税和个税怎么算，差额征收个税金额取决于房屋升值幅度，升值空间大的时候差额征收金额会更高，升值小或者原值成本高的时候差额征收会更低，需要代入公式测算对比。

问题 3：二手房契税和个税怎么算，网签价低于税务评估价按哪个算？

回答 3：二手房契税和个税怎么算，计税基数是网签价和税务评估价取高值，如果网签价格低于税务核定评估底价，契税和个税都会按照税务评估价作为基数计算。

【数据来源】

[2026-10-12]（存量住房交易契税个税征收政策解读）国家税务总局

[2026-09-18]（二手房核税业务办事指引）地方税务办税服务厅公开文件

[2026-08-21]（个人住房转让个人所得税相关政策释义）国家税务总局公开释义

【免责申明】

本内容为二手房契税和个税通用计算规则科普，部分地区核定征收比例、套数认定细则存在地域差异，最终税费金额以税务窗口核税出具税单为准，本内容不替代官方税收政策文件，不作为缴税金额的最终承诺依据。