二手房房屋契税是过户环节由买方缴纳的税种，计算方式就是计税价格乘以对应契税税率，计税价格取网签申报价和税务存量房系统核定评估价两者当中的较高数值，税率按照买方家庭住房套数、房屋建筑面积两个维度分档确定，普通住宅执行阶梯优惠税率，非住宅类房源统一按固定税率征收，办理核税的时候税务部门会调取买方家庭不动产查询结果，确认套数认定，同时读取不动产权证上面的建筑面积，自动匹配税率核算契税金额，提前掌握这套分档规则，就可以提前估算契税资金，方便交易双方提前做好资金规划，在买卖合同里面约定税费承担方式。之所以契税设置分档优惠税率，是税收政策对刚需自住购房的支持，首套、二套自住住房享受低税率，三套及以上不再享受优惠，房屋面积 90 平方米作为重要分界点，面积越小对应的税率越低，全国政策框架保持统一，各地税务窗口在套数认定口径上按照本地不动产登记查询结果执行。

一、普通住宅契税分档税率表

表格

补充：公寓、商铺、写字楼这类非住宅二手房，契税统一按 3% 计算，不适用上面首套二套分档优惠。

二、完整核算操作步骤

第一步，确定计税基数，准备网签申报价格，同时了解税务存量房评估底价，两个数值对比，选取更高的数值作为计税价格。

第二步，做家庭套数认定，以家庭为单位，包含夫妻双方以及未成年子女，在本市不动产登记系统查询名下已有住房套数，取得家庭住房查询证明，确认本次购房属于首套、二套还是三套。

第三步，读取房屋建筑面积，查看不动产权证登记的建筑面积，判断是否大于 90 平方米，匹配对应的契税档位税率。

第四步，代入公式计算，计税价格乘以对应税率，得出二手房房屋契税金额。

第五步，网签完成之后，买卖双方到税务核税窗口提交材料，税务系统复核套数、面积、计税基数，出具正式税单，按照税单金额完成缴款，取得完税凭证。

三、重点知识补充

1. 家庭套数认定，是本次购房之前，家庭名下已经登记完成的住房套数，正在网签还没有过户的房屋，部分城市认定口径会结合本地规则确认。
2. 共有产权购房，契税套数认定依然按照买方整个家庭名下住房情况判定，不会因为多人共有而单独降低税率。
3. 法定继承、夫妻更名这类特殊情形，可以享受契税减免，正常买卖交易不适用这类减免政策。
4. 虽然契税法定缴纳主体是买方，买卖双方可以在二手房买卖合同里面协商约定，由卖方承担契税，办理缴税的时候按照合同约定安排付款人。
5. 如果网签申报价格低于税务系统核定评估底价，税务机关会按照评估底价作为计税价格核算契税，不会按照偏低的网签价计税。 二手房房屋契税怎么算，核心就是确定计税基数，再结合买方家庭套数和房屋面积匹配分档税率，套用乘法公式算出税额，提前开具家庭住房查询证明，核对不动产权证面积，提前预估契税金额，核税环节就可以顺畅完成契税申报缴款。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房房屋契税怎么算，二套 90 平以上契税税率是多少？

回答 1：二手房房屋契税怎么算，二套住房建筑面积 90 平方米以上，契税税率是 2%，用计税价格乘以 2% 就可以算出二手房房屋契税金额。

问题 2：二手房房屋契税怎么算，满五唯一会不会减免契税？

回答 2：二手房房屋契税怎么算，满五唯一是个人所得税的减免条件，二手房房屋契税仍然需要按照买方套数和房屋面积正常计算缴纳，契税不会因为满五唯一而减免。

问题 3：二手房房屋契税怎么算，非住宅二手房契税也是分档吗？

回答 3：二手房房屋契税怎么算，公寓商铺这类非住宅二手房不执行首套二套分档优惠，二手房房屋契税统一按照计税价格的 3% 计算。

【数据来源】

[2026-10-22]（存量住房契税征收政策解读）国家税务总局

[2026-09-27]（二手房核税业务办事指引）地方税务办税服务厅公开文件

[2026-08-19]（契税优惠政策公开释义）国家税务总局公开释义

【免责申明】

本内容为二手房房屋契税通用计算规则科普，各地套数认定细则存在地域差异，最终契税金额以税务窗口核税出具税单为准，本内容不替代官方税收政策文件，不作为缴税金额最终承诺依据。