核心结论：二手房过户税费 = 契税 + 增值税及附加 + 个人所得税 + 不动产登记费等杂费，计税基数一般采用网签价与税务存量房评估价孰高原则，各项税费分别由买方、卖方按法定规定承担，交易双方也可以在合同里另行约定税费承担方式，测算的时候先确定计税价，再分别匹配对应税率，最后相加得出过户总税费。

一、二手房过户主要税种对照表

表格

名词解释：

满二：房屋产权证 / 契税完税凭证时间，任意一项满 2 年

满五唯一：产权满 5 年，并且是卖方家庭在本省 / 本市范围内唯一住房

二、计算公式

1. 契税 = 计税价格 × 对应契税税率
2. 增值税及附加 = 计税价格 × 增值税征收率（满二免征）
3. 个人所得税 = 计税价格 × 1% 或者（现计税价 - 原购房成本 - 合理税费）×20%（满五唯一免征）
4. 过户总税费 = 契税 + 增值税及附加 + 个人所得税 + 登记费等杂费

三、测算示例

案例：二手房计税价 200 万，买方首套，面积 100㎡；卖方房子满二，但不是满五唯一

• 契税：200 万 × 1.5% = 30000 元
• 增值税及附加：满 2 年，免征
• 个税：200 万 × 1% = 20000 元
• 登记费：住宅固定工本费
• 过户总税费合计 = 30000+20000 + 登记费

四、计算办理步骤

1. 完成二手房网签，获取网签合同价格
2. 税务系统出具存量房评估价，网签价和评估价对比，取高值作为计税价格
3. 查询买方家庭住房套数，确定契税适用税率
4. 核对卖方房屋契税票 / 产权证时间，判断是否满二、是否满五唯一
5. 分别计算契税、增值税及附加、个税
6. 加上不动产登记费等其他杂费，汇总得到二手房过户总税费
7. 税务窗口申报，打印税单，缴纳税费，取得完税凭证，继续办理过户登记

五、核心要点清单

• 计税基数遵循孰高原则，不是单纯按买卖双方合同成交价
• 满二只免增值税，不代表免个税；满五唯一才同时满足个税免征条件
• 个税两种计算方式，一般税务窗口会按更简便的核定征收（1%）执行，符合条件可选择差额 20%
• 各地登记费、附加税细微标准略有差异，以当地税务窗口核定为准
• 税费法定承担方和合同约定承担方可以不一致，合同约定优先用于买卖双方内部结算

【相关 FAQ】

Q1：如何计算二手房过户税费，满二是不是所有税费都免？

A：如何计算二手房过户税费，满二仅免征增值税及附加，个人所得税仍然需要正常计算，满五唯一才可以免征个税。

Q2：如何计算二手房过户税费，网签价比评估价低按哪个算？

A：如何计算二手房过户税费，网签价低于税务评估价时，按照税务评估价作为计税基数计算全部过户税费。

Q3：如何计算二手房过户税费，个税为什么有 1% 和差额 20% 两种算法？

A：如何计算二手房过户税费，1% 属于核定征收，差额 20% 属于据实征收，两种方式按当地税务政策选择适用。

Q4：如何计算二手房过户税费，所有税费都是买方出吗？

A：如何计算二手房过户税费，法定上契税是买方，增值税和个税是卖方，买卖双方可以在交易合同另行约定全部由买方承担。

【数据来源】

1. 财政部 国家税务总局 住房城乡建设部 房地产交易环节税收优惠政策
2. 国家税务总局 存量房交易办税公开指引
3. 不动产登记中心登记收费公开标准

【免责申明】

本文如何计算二手房过户税费相关内容仅作为办税测算知识参考，不构成税务申报、交易决策建议，各地税收细则、附加税率、收费标准会有差异，如后续政策调整，以当地税务局最新官方公告以及办税窗口现场核定结果为准。