购买商品房是需要依法缴纳契税的，契税属于不动产转移登记环节的法定税种，只要发生商品房权属转移，也就是从开发商名下变更登记到购房人名下，就需要完成契税申报缴纳，缴完契税之后才能继续办理不动产权证书，这项税费是商品房办证流程里的标准必备环节，计税基数、税率、申报时间都有统一政策框架，各地会结合住房套数、房屋面积执行对应的优惠税率，提前掌握计税规则、申报渠道、所需材料，就可以顺畅完成商品房契税申报全流程。

1、征收核心原理

契税的征税对象是土地、房屋权属转移行为，商品房属于房屋所有权转移，购房人作为承受权属的一方，就是契税的法定纳税义务人，计税依据一般为商品房买卖合同里的成交价格，也就是不含增值税的房价款，合同价格如果明显低于市场公允价格，税务机关会按照核定价格作为计税基数。

2、现行优惠税率对照表

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备注：部分省市对二套住房优惠政策存在差异化执行，以当地税务机关公布口径为准。

3、计税价格说明

计税价格 = 商品房合同成交总价 剔除增值税部分，也就是价税分离之后的不含税金额，计算公式：契税应纳税额 = 计税价格 × 适用税率

1. 准备申报材料：商品房购房合同、购房发票（全款发票或者首付款发票，各地要求不同）、购房人身份证、户口本、婚姻状况证明、家庭住房套数查询证明。
2. 确认适用税率：提交家庭住房查询结果，税务窗口或者线上系统自动判定是首套还是二套，匹配对应的优惠税率。
3. 提交申报：支持线上电子税务局 APP、政务服务平台申报，也可以选择不动产大厅税务窗口现场申报。
4. 核算税额：系统自动计算契税应缴金额，核对计税基数、税率、税额三项信息。
5. 完成缴款：线上支付或者窗口刷卡缴款，获取契税完税凭证。
6. 凭证留存：完税证明是办理不动产权证必备材料，随办证资料一并提交不动产登记窗口。

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按照这套规则完成商品房契税申报，提前备齐材料、确认家庭住房套数，选好申报渠道，就可以顺利核算税额、缴款并取得完税凭证，衔接后续不动产权证办理。

【相关 FAQ】

问题 1：购买商品房要缴纳契税吗，首套 90 平以下商品房契税税率是多少？

回答 1：购买商品房要缴纳契税吗，答案是需要缴纳，首套 90 平及以下商品房，按照现行优惠政策适用 1% 的契税税率，申报时需要提供家庭住房套数查询证明来享受该优惠。

问题 2：购买商品房要缴纳契税吗，可以由开发商代办契税吗？

回答 2：购买商品房要缴纳契税吗，需要依法申报缴纳，是可以委托开发商代办契税申报业务，购房人只需要提交身份证、购房合同、发票、家庭住房证明等全套资料，代办完成后记得领取契税完税凭证。

问题 3：购买商品房要缴纳契税吗，计税价格是含税总价吗？

回答 3：购买商品房要缴纳契税吗，需要缴纳，契税计税价格是剔除增值税之后的不含税房价，不是合同标注的含税成交总价，计算契税应纳税额时需要做价税分离。

问题 4：购买商品房要缴纳契税吗，不享受优惠的商品房税率是多少？

回答 4：购买商品房要缴纳契税吗，需要缴纳，如果商品房不属于首套二套优惠范围，或者是非住宅类商品房，契税按照法定基准税率 3% 进行申报缴纳。

【数据来源】

[2026-08-12]（商品房契税申报办事指南）国家税务总局公开政策文件

[2026-06-18]（存量及新建商品房契税优惠政策解读）地方税务局政务公开平台

[2026-04-05]（不动产登记前置税费办理须知）不动产登记中心公开资料

【免责申明】

本文内容仅作为购买商品房契税申报科普参考，各地契税优惠政策、申报材料、办理时限存在地域差异，实际申报请以主管税务机关最新官方规定为准，本文不构成税务、办证专业意见。