首段结论

二手房交易卖方到期不交房，属于典型逾期交房违约，核心处理顺序：先核对合同交房约定 → 书面催告 → 中介协调 → 主张违约金 → 协商不成起诉，可选择继续履行交房，或者解除合同并索赔，重点保留全部书面证据，严格按照二手房买卖合同约定的交房时间、逾期违约金条款执行。

一、第一步：先核对合同关键条款

表格

注意：如果合同约定是收到全部尾款之后再交房，需要确认尾款是否已经支付到位，这个是最常见争议点。

二、分步骤处置流程

第 1 步：固定证据

收集材料：二手房买卖合同、补充协议、居间合同、转账凭证、过户凭证、微信 / 短信沟通记录、中介沟通记录，所有卖方拒绝交房的聊天记录全部留存。

第 2 步：书面正式催告

向卖方发送书面《催告函》，推荐 EMS 邮寄 + 留存底单，写明：

1. 合同约定交房日期已经逾期
2. 限期要求 X 日内腾房交房
3. 告知逾期将按合同追究违约金，逾期达到约定天数有权解除合同

不要只微信口头催促，书面催告是后续诉讼关键证据

第 3 步：中介居中协调

联系中介，要求中介按照居间合同协助督促卖方履约，组织双方协商，协商方案一般有两种：

• 方案 A：卖方尽快腾房交房，同时按合同支付逾期违约金
• 方案 B：协商解除买卖合同，卖方退还购房款 + 赔偿违约金、差价损失

第 4 步：协商失败，走司法途径

向房屋所在地人民法院起诉，诉讼请求一般可选：

1. 继续履行：判令卖方限期腾房交付房屋，同时支付逾期交房违约金
2. 解除合同：判令解除买卖合同，返还全部购房款，赔偿违约金、房屋涨价差价、中介费等损失

提示：如果已经完成过户，房屋产权已经登记在买方名下，买方是产权人，诉讼请求可以要求腾退房屋；还没过户的情况下，属于债权请求权，要求继续履行合同 + 交房。

三、特殊情形处理

1. 房屋带租约（买卖不破租赁） 如果交易前房屋已经有合法租赁合同，并且承租人还在租期内，按照买卖不破租赁，原租约继续有效，卖方不能强行清租客，这种情况需要看合同是否约定卖方负责解除租约，若卖方承诺清租但未做到，依然属于违约。
2. 卖方户口拒不迁出 户口迁出一般不能强制法院直接迁走户口，通常是按合同约定主张户口逾期违约金，不能直接等同于不交房，但可以一并在诉讼中主张。
3. 卖方以尾款没付清为由拒绝交房 以合同约定为准，如果合同约定过户即交房，尾款是后续银行放款，卖方不能以此拒绝交房；如果明确约定收齐全款才交房，则要区分是否属于合法抗辩。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房买卖不交房怎么办，已经过户了能不能自己换锁？

回答：二手房买卖不交房怎么办，虽然已经过户取得产权，但是不建议私自换锁清物，容易产生冲突，优先书面催告、起诉要求腾房，通过合法途径解决。

问题 2：二手房买卖不交房怎么办，违约金可以一直累计吗？

回答：二手房买卖不交房怎么办，按照合同约定按日累计逾期违约金，起诉时可以主张累计至实际交房当日。

问题 3：二手房买卖不交房怎么办，中介有没有责任？

回答：二手房买卖不交房怎么办，中介主要是居间协助义务，如果中介存在隐瞒信息、未尽居间义务，可根据居间合同约定追究中介相应责任，但是交房履约主体是卖方。

【数据来源】

[2026-10-26]《民法典》合同编买卖合同、违约责任相关公开条文

[2026-09-28] 二手房逾期交房纠纷公开裁判案例资料

[2026-08-15] 房产交易纠纷处置公开普法资料

【免责申明】

本文仅为通用处置思路科普，不构成法律意见，具体案件建议携带合同材料咨询专业房产律师，最终责任认定以法院生效裁判为准。