二手房满二和满五的税费，核心差异主要体现在增值税、个人所得税两项，满二的核心优惠是免征增值税；满五唯一在满二基础上，还可以免征个人所得税，契税是买方税费，不受满二、满五影响，只跟买方套数、房屋面积挂钩。满二、满五的起算时间，一般是看不动产权证登记日期 或者 契税完税凭证日期，孰先原则。

核心概念

• 满二：从起算日到本次交易过户，时间≥2 年
• 满五：从起算日到本次交易过户，时间≥5 年
• 满五唯一：满 5 年 + 是卖方家庭名下唯一住房，这是个税免征的关键条件

一、满二 / 满五税费对照表（市场化商品房住宅）

表格

二、契税现行标准（买方，不受满二满五影响）

• 首套：≤90㎡，契税 1%；＞90㎡，契税 1.5%
• 二套：≤90㎡，契税 1%；＞90㎡，契税 2%

注：部分城市政策有微调，以当地税务口径为准

三、重点说明清单

✅ 满二优势：最大作用就是免增值税，相比不满二，可以省下一笔金额较大的增值税

✅ 满五唯一优势：在免增值税基础上，再免个税，是二手房住宅交易税费最优组合

✅ 注意：满五但不唯一，仍然需要交个人所得税，不能免个税，很多人容易混淆这个点

四、办理核算步骤

1. 查询卖方契税票 / 不动产权证日期，判断是满二还是满五
2. 核实卖方家庭名下是否还有其他住宅，确认是否满足 “唯一”
3. 确认买方首套 / 二套、房屋面积，核算契税
4. 按照对应规则核算增值税、个税，确认合同约定税费由哪一方承担

FAQ

问题 1：二手房满二和满五的税费，满五不唯一要交个税吗？

回答：二手房满二和满五的税费，满五但是不满足家庭唯一住房，依旧需要征收个人所得税，只有满五唯一才可以免个税。

问题 2：二手房满二和满五的税费，起算时间是看交房时间吗？

回答：二手房满二和满五的税费，不是按交房时间，是契税完税凭证日期或者不动产权证登记日期，孰早作为起算时间。

问题 3：二手房满二和满五的税费，契税会因为满五更便宜吗？

回答：二手房满二和满五的税费，契税属于买方税费，跟满二满五无关，只看买方购房套数和房屋建筑面积。

问题 4：二手房满二和满五的税费，非普通住宅满二也免增值税吗？

回答：二手房满二和满五的税费，各地对于非普通住宅满二增值税政策存在差异，部分城市满二非普是差额征收增值税，建议以当地税务局口径为准。

【数据来源】

[2026-07-05]（二手房满二满五税费政策解读）税务房产专业媒体

[2025-12-31]（存量房增值税个税契税政策说明）不动产交易资讯平台

[2025-11-25]（满五唯一认定规则指南）房地产行业期刊

【免责申明】

本文内容仅作为二手房满二和满五的税费相关知识参考，各地税收政策、非普通住宅认定、个税征收方式存在差异，最终税费以不动产税务窗口核税结果为准，不替代税务专业意见。