二手商品房契税是买方缴纳，计税基数是税务系统核定的计税价格（一般是网签价与税务评估价两者取高值），税率按照买方家庭住房套数 + 房屋建筑面积确定，公式：契税 = 计税价格 × 适用税率。

现行优惠税率对照表

表格

说明：契税优惠是按购房人家庭（夫妻 + 未成年子女）名下住房套数认定，不是看卖方这套房子满几年，卖方的满二、满五唯一只影响增值税和个人所得税，不影响买方契税。

计算完整步骤

1. 确认买方家庭套数：首套 / 二套 / 三套及以上
2. 确认房屋建筑面积
3. 确定计税基数：对比网签合同成交价、税务核定价，取较高的那个作为计税价
4. 对照上表选出适用契税税率
5. 代入公式：契税 = 计税价格 × 税率

举例

首套，面积 100㎡，税务核定计税价 100 万，税率 1.5%

契税 = 1000000 × 1.5% = 15000 元

核对清单

• ✅ 确认是买方承担契税，不是卖方
• ✅ 确认家庭套数认定（夫妻 + 未成年子女）
• ✅ 确认税务核定价，不是单纯按合同成交价
• ✅ 区分：契税（买方）、增值税 + 个税（卖方，可合同约定由买方承担，但税种归属不变）
• ✅ 非住宅性质商品房（商办类）不适用上面住宅优惠，税率一般 3%

【相关 FAQ】

问题 1：二手商品房契税要怎么算，卖方满五唯一会降低契税吗？

回答 1：二手商品房契税要怎么算，卖方满五唯一是减免卖方个税，不改变买方契税税率，契税只看买方家庭套数和房屋面积。

问题 2：二手商品房契税要怎么算，网签价很低是不是契税就很少？

回答 2：二手商品房契税要怎么算，如果网签价低于税务系统最低核定价，税务会按核定价计税，不能刻意做低网签价来少交契税。

问题 3：二手商品房契税要怎么算，多人共同买房怎么认定套数？

回答 3：二手商品房契税要怎么算，共有产权购房，一般按每个购房人家庭分别核查住房套数，按对应的优惠税率执行，以税务窗口认定为准。

【数据来源】

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部 个人住房契税优惠政策

【免责申明】

本文内容仅作为二手商品房契税计算参考，不构成交易、税务决策建议，各地最低核定价、三套及以上执行税率可能存在差异，最终金额以不动产交易税务窗口核算结果为准，相关决策请结合个人实际情况独立判断。