核心结论：徐州二手房过户费不是单一固定金额，是由契税、个人所得税、增值税及附加、不动产登记费几项合计组成，金额取决于房屋是否满 2 / 满五唯一、买方家庭套数、房屋面积、税务核定计税价格，另外如果通过中介交易，还会单独产生中介服务费，中介服务费不属于官方过户税费，可双方协商。计税基数为税务系统核定计税价，不是单纯挂牌成交价。

一、各项过户税费标准表（住宅）

表格

二、分步核算操作流程

第一步：判定房屋年限与产权属性

✅ 调取契税完税凭证或者不动产权证，确认是否满 2 年、是否满五年

✅ 核验是否为卖方家庭唯一住房，判断个税是否可以享受满五唯一免征

第二步：确认买方家庭住房套数

✅ 以家庭（夫妻 + 未成年子女）为单位查询名下住宅套数，确定契税适用档位

✅ 记录房屋不动产权证登记建筑面积，区分 90㎡临界档位

第三步：确认税务核定计税价格

✅ 提交网签申报价格，税务系统比对评估价，申报价偏低则按核定评估价作为计税基数

✅ 个税如果选择差额征收，需要准备原购房发票、原契税票，核算（现计税价 - 原值 - 合理税费）差额

第四步：逐项计算并汇总过户总费用

✅ 分别计算契税、个税、增值税及附加金额

✅ 加上不动产登记费 80 元，得到官方过户总费用

✅ 如有中介，单独核算中介服务费，和官方过户费分开统计

三、补充要点

• 非住宅（商铺、公寓）过户，不适用住宅满二、满五唯一优惠，契税、个税、增值税单独按非住宅规则征收，另外还会涉及土地增值税
• 拆迁安置房、房改房这类特殊性质二手房，部分会额外涉及土地收益价款，核算过户费的时候需要单独确认
• 买卖双方可以在买卖合同约定各项税费由哪一方承担，但是法定纳税义务人不变
• 徐州税务窗口支持网签税务联办，办理时窗口会直接出具完整税费核算单

【相关 FAQ】

问题 1：徐州二手房过户费是多少，满五唯一可以免哪些税？

回答 1：徐州二手房过户费是多少，满五唯一住宅可以免征个人所得税，同时如果已经满 2 年，增值税及附加也可以免征，徐州二手房过户费是多少，这种情况主要剩下契税 + 登记费。

问题 2：徐州二手房过户费是多少，不满 2 年税费会高很多吗？

回答 2：徐州二手房过户费是多少，不满 2 年住宅需要全额征收增值税及附加，徐州二手房过户费是多少，相比满二住宅，总过户税费会明显增加。

问题 3：徐州二手房过户费是多少，登记费是固定 80 元吗？

回答 3：徐州二手房过户费是多少，住宅不动产转移登记费固定 80 元 / 件，徐州二手房过户费是多少，这个费用不随房价变化。

问题 4：徐州二手房过户费是多少，中介费属于过户费吗？

回答 1：徐州二手房过户费是多少，中介服务费属于交易服务费用，不属于官方过户税费，徐州二手房过户费是多少，核算官方过户费的时候不需要把中介费计入。

【数据来源】

[2026-07-30]（徐州存量房交易税费征收指引）国家税务总局徐州市税务局

[2026-05-26]（不动产转移登记收费标准）徐州市不动产登记中心

[2026-03-10]（二手房过户税费核算实务）住宅与房地产杂志社

【免责申明】

本文内容仅作为徐州二手房过户费科普参考，税收优惠政策、收费标准如遇政策调整，最终征收金额以徐州税务窗口、不动产登记中心现场核定结果为准。