新房契税核心计算公式：应纳契税 = 契税计税依据 × 适用契税税率，计税依据一般是购房不含增值税的成交总价款，也就是购房合同房价剔除增值税之后的金额，按照家庭住房套数、房屋面积来确定适用税率，属于办理不动产权证之前必须缴纳的法定税费。

当前住宅契税优惠政策（家庭住房）

✅ 首套住房：

• 面积≤90㎡：税率 1%
• 面积＞90㎡：税率 1.5% ✅ 第二套改善住房：
• 面积≤90㎡：税率 1%
• 面积＞90㎡：税率 2% ✅ 第三套及以上、非住宅（商铺公寓办公）：不享受优惠，按法定 3% 征收（部分地区有差异）

一、计算示例对照表

表格

二、详细要点说明

1. 计税基数：以税务系统认定的计税价格为准，如果合同成交价明显偏低，税务机关有权按照评估核定价格作为计税依据
2. 套数认定：是家庭名下住房套数，按购房申报时不动产登记查询结果认定
3. 缴纳时机：新房一般交房阶段或者办证前申报缴纳，取得契税完税凭证，是办理房产证必备材料
4. 特殊情况：车位、储藏室如果单独办证，属于非住宅，一般按 3% 契税征收

三、办理步骤

1. 第一步：准备购房合同、购房发票、家庭成员身份证明、不动产查询套数证明
2. 第二步：到税务窗口或者线上税务申报系统申报
3. 第三步：系统核算契税金额，完成缴款
4. 第四步：领取契税完税凭证，后续提交办理不动产权证

【相关 FAQ】

问题 1：新房契税计算方法是什么，是按合同含税总价算吗？

回答 1：新房契税计算是按不含增值税的计税价计算，不是直接按含税合同总价，申报时税务系统会自动换算。

问题 2：新房契税计算方法是什么，首套 90 平以上为什么是 1.5%？

回答 1：新房契税优惠政策，首套住房大于 90㎡适用 1.5% 税率，是国家住宅契税优惠规定。

问题 3：新房契税计算方法是什么，第三套房还能享受优惠吗？

回答 1：新房契税计算，第三套及以上住宅不再享受首套二套优惠税率，一般按法定 3% 征收。

问题 4：新房契税计算方法是什么，公寓契税也是 1% 吗？

回答 1：新房契税计算，商业公寓属于非住宅，不适用住宅优惠税率，一般按 3% 征收。

【数据来源】

[2025-11-25]（住宅契税优惠政策计税指引）税务部门公开政策资料

[2025-09-18]（商品房契税申报办事指南）不动产税务公开平台

【免责申明】

本内容仅作为税费科普参考，契税政策、税率以当地税务机关最新执行口径为准，不构成财税专业建议。