买二手房交易当中，原营业税目前已经营改增，现在对应的税种为增值税，日常大家口头习惯仍然称作营业税，办理二手房过户的时候，由税务窗口进行计税核算，符合免征条件的可以享受免征，需要缴税的情况下，一般是由卖方作为纳税义务人，买卖双方可以在合同里面提前约定税费实际承担方，在不动产交易大厅税务受理窗口完成申报、核算、缴款，拿到完税凭证之后，才可以继续推进后续不动产登记过户手续，整个申报缴纳流程和二手房过户业务联动办理，不用单独跑其他税务部门。

营改增之后，二手房交易原营业税替换成增值税，计税核心是看房屋属性、房屋持有年限、房屋性质，普通住宅满足满 2 年的条件可以享受增值税免征，不满足免征条件的，按照对应的计税基数乘以适用税率计算应缴税额，计税基数一般是税务系统评估价或者网签价，按照两者取高的原则确定，这个是税务部门计税的通用规则，区分普通住宅和非普通住宅，不同房屋类型计税方式会有区别。

增值税（俗称营业税）缴纳办理步骤清单

1. 准备材料：买卖双方身份证、不动产权证、原始购房发票、契税票、网签合同，房屋满二证明材料
2. 网签申报：在不动产交易中心完成二手房网签，生成网签价格
3. 税务核税：窗口提交全部材料，税务系统比对网签价与房屋评估价，判定是否满足增值税免征条件
4. 税额核算：符合征税情形，系统自动算出应缴增值税金额
5. 现场缴款：支持刷卡、扫码等窗口缴款方式，完成税款扣缴
6. 领取完税凭证：缴款成功打印增值税完税证明，作为过户必备材料
7. 提交过户：携带完税凭证提交不动产登记申请

二手房增值税（俗称营业税）计税对照表

表格

补充说明，很多买卖双方会在二手房合同约定，虽然法定纳税主体是卖方，但是实际由买方承担这笔增值税（俗称营业税），该民事约定属于双方自愿协商，税务部门仍然按照法定纳税人出具税票，实际出资以双方合同约定为准，办理的时候按照核税结果按时缴款，取得完税凭证，过户流程就可以继续推进。

【相关 FAQ】

问题 1：买二手房交营业税怎么缴纳，满两年普通住宅还需要缴纳吗

回答 1：买二手房交营业税怎么缴纳，满两年普通住宅可以享受增值税免征，不需要缴纳这笔俗称营业税的增值税，核税环节税务系统核验契税票或者产权证登记时间，确认满足满二条件直接判定免征。

问题 2：买二手房交营业税怎么缴纳，可以线上办理吗

回答 2：买二手房交营业税怎么缴纳，多数城市支持不动产一体化线上办税渠道，在政务平台完成网签之后线上核税缴款，也可以选择线下交易大厅税务窗口办理，两种渠道都可以获取完税凭证。

问题 3：买二手房交营业税怎么缴纳，原购房发票丢失还能差额计税吗

回答 3：买二手房交营业税怎么缴纳，原购房发票丢失，部分地区可以调取原始契税完税凭证、不动产档案替代作为原购置成本证明，用于非普通住宅满二差额计税，具体以当地税务窗口要求为准。

问题 4：买二手房交营业税怎么缴纳，法定是买方还是卖方承担

回答 4：买二手房交营业税怎么缴纳，法定纳税义务人为卖方，也就是原房屋产权人，买卖双方可以在合同协商约定实际出资方，税务申报仍然登记卖方为纳税人。

【数据来源】

[2026-04-18]（二手房营改增增值税缴纳办理指南）税务科普资讯平台

[2025-12-05]（二手房交易增值税满二免征政策解读）房产政务媒体

[2025-08-21]（二手房非普通住宅差额计税操作说明）地产行业媒体

【免责申明】

本文内容仅作为房产税费知识科普参考，各地普通住宅认定标准、计税细则、线上办税渠道存在地区差异，具体计税与缴纳请以当地税务部门最新官方政策以及不动产交易窗口审核结果为准，不构成交易决策建议。