二手房税费计征方式主要分为按成交价格计征、按税务核定评估价计征两大类，涉及契税、个人所得税、增值税及附加这几项核心税种，采用不同计征方式的原因是税务部门需要确定合法计税基数，当网签成交价格高于税务系统最低计税指导价时，一般按照网签成交价作为计税基数；当网签价格低于税务系统内部最低计税指导价时，税务机关会启用核定评估价作为计税基数，也就是常说的核定价，确定计税基数之后，再按照对应税种的税率、减免条件计算应缴税费，办理过户缴税环节，税务窗口会自动比对价格，选定计税基数，完成二手房税费核算，整个计征流程清晰规范，买卖双方可以提前根据这套计征方式预估全部税费金额。

一、两大计税基数计征方式对照表

表格

核心原则：就高原则，取网签价和最低计税指导价里面数值更高的那一个作为计税基数

二、各税种对应的计征规则

1、契税（买方缴纳）

计征基数：选定后的计税基数

计征规则：根据房屋面积、买方家庭住房套数，适用对应契税税率，直接用计税基数 × 适用税率计算契税应纳税额

• 首套住房：90㎡及以下按 1%，90㎡以上按 1.5%
• 二套住房：90㎡及以下按 1%，90㎡以上按 2%

2、个人所得税（卖方缴纳）

两种计征模式：

模式 A 核定征收：计税基数 × 核定征收率（一般为 1%）

模式 B 差额征收：（本次计税基数 − 房屋原值 − 合理税费）× 20%

合理税费包含原购房契税、原贷款利息、装修合理费用等可以抵扣项目，满足满五唯一条件可享受个税免征

3、增值税及附加（卖方缴纳）

计征基数：选定后的计税基数

计征规则：满足免征条件可免征；不符合免征条件，按计税基数 × 增值税税率，同时同步计算附加税费（城建税、教育费附加、地方教育附加）

三、二手房税费计征操作步骤清单

1. 签订网签合同，获取网签成交价格
2. 税务系统调取该房源对应的最低计税指导价
3. 比对网签价与最低计税指导价，按照就高原则确定最终计税基数
4. 核验房屋属性，确认是否满足满二、满五唯一等减免条件
5. 区分各个税种，匹配对应的计征方式，代入公式计算单项税费
6. 汇总所有税种金额，得到本次二手房交易全部税费总额
7. 过户窗口完成申报，按核算金额完成税费缴纳

四、补充说明要点

• 满二：房屋取得不动产权证时间满 2 年，是增值税减免的重要判定条件
• 满五唯一：不动产权证满 5 年，并且是卖方家庭唯一住房，可享受个人所得税免征
• 差额计征个税需要卖方可以提供原始购房发票、原值凭证，无法提供原值凭证的，一般采用核定征收方式
• 印花税、土地出让金等特殊税费，仅针对特定性质房源，普通商品住宅一般不涉及

【相关 FAQ】

问题 1：二手房税费计征方式里面，什么时候会启用税务核定价？

回答 1：二手房税费计征方式里面，当网签成交价格低于税务最低计税指导价的时候，就会启用税务核定价作为计税基数，这是二手房税费计征方式里面就高原则的应用。

问题 2：二手房税费计征方式中，个税核定征收和差额征收可以自己随便选吗？

回答 2：二手房税费计征方式里，个税两种计征模式不是随意选择，能否使用差额征收取决于是否可以提供房屋原值凭证，符合条件才可以选用差额计征，这是二手房税费计征方式的业务规则。

问题 3：二手房税费计征方式确定之后，契税是按哪个基数计算？

回答 3：二手房税费计征方式确定好最终计税基数之后，契税直接使用该计税基数乘以对应税率计算，契税统一沿用二手房税费计征方式选定的计税基数。

【数据来源】

[2026-10-12]（存量房交易税费计征业务规范）税务部门存量房办税指引

[2026-09-18]（二手房个税核定与差额征收规则）不动产办税公开文档

[2026-08-10]（存量房最低计税价格比对计征办法）税收业务技术参考

【免责申明】

本内容仅为二手房税费计征方式知识参考，各地税率、减免政策、最低计税指导价会动态调整，实际缴税以税务机关窗口最终核算结果为准，不构成办税承诺。