二手房贷款比例也就是常说的按揭成数，是贷款金额占房屋认定基数的比例，贷款基数是合同成交价和银行评估价两者取低值，不是直接按合同总价全额计算；贷款成数主要由套数认定（首套 / 二套）决定，同时银行还会结合征信、收入负债、房龄、房屋情况综合审批，不是所有人都能做到最高成数。之所以会取成交价和评估价孰低，是银行抵押风控规则，评估价偏低的时候，可贷金额会跟着下降，买方就需要补足更多首付款，这点是二手房和新房贷款很关键的差别。办理的时候，第一步确认家庭购房套数认定，第二步银行做房产评估拿到评估价，第三步对照当地首套、二套最高贷款成数，第四步结合个人资质审批，最终确定实际可贷比例。整体来看，二手房贷款成数核心看首套二套认定，并且受评估价约束，最终成数以银行审批结果为准。

一、主流贷款成数对照表

表格

备注：各地限购信贷政策存在差异，部分城市二套成数标准不同，老旧房、特殊属性房屋银行审批可能降低成数。

二、计算要点

可贷金额 = min（合同成交价，银行评估价） × 审批贷款成数

首付款 = 房屋认定基数 − 可贷金额

举例：成交价 100 万，银行评估价 90 万，首套最高 7 成

可贷金额 = 90 万 × 70% = 63 万，首付需要准备 37 万，而不是 30 万

三、影响贷款比例的因素

• 家庭住房套数认定（首套 / 二套）
• 银行房产评估价高低
• 借款人征信、收入流水、负债情况
• 房屋房龄、户型、物业、抵押状态
• 当地现行住房信贷政策

【相关 FAQ】

问题 1：二手房贷款比例一般是多少，是按成交总价直接算吗？

回答 1：二手房贷款比例一般是多少，不是直接按成交总价计算，银行是成交价和评估价取低值作为基数，再乘以贷款成数。

问题 2：二手房贷款比例一般是多少，二套可以贷 7 成吗？

回答 1：二手房贷款比例一般是多少，二套信贷政策一般低于首套，多数城市二套不能做到 7 成，成数会下调，以当地现行信贷政策为准。

问题 3：二手房贷款比例一般是多少，审批成数会低于政策最高成数吗？

回答 1：二手房贷款比例一般是多少，有可能，个人资质、房龄、房屋情况不佳，银行审批会降低贷款成数，提高首付要求。

【数据来源】

多信源商业银行个人住房按揭贷款、住房信贷政策公开资料

【免责申明】

本内容仅作为二手房贷款成数科普参考，各地信贷政策、银行审批标准会动态调整，最终可贷比例以贷款银行正式审批结果为准，本内容不构成业务办理承诺。