预购商品房抵押登记，也常被大家叫做期房抵押预告登记，是购房者购买还没有办理不动产权证书的预售商品房，在办理按揭贷款的时候，把这份预购商品房的合同权益抵押给贷款银行，向不动产登记机构申请办理的抵押登记业务，之所以设置这项业务，是预售商品房还没有完成竣工验收、还不能办理正式不动产权证，无法办理正式现房抵押登记，这项登记可以提前锁定预购商品房的抵押权利，保障贷款银行的抵押权益，同时也是期房按揭贷款流程里面的标准环节，等后续房屋竣工验收完成，开发商完成首次登记，购房者拿到正式不动产权证之后，一般会把预购商品房抵押登记转成正式的现房抵押登记，完成登记转换。

一、业务核心要素表格

表格

二、办理标准步骤

1. 前置条件确认：商品房已经取得商品房预售许可证，购房人和开发商已经签订商品房预售合同并且完成网签备案。
2. 贷款审批：购房人向银行提交按揭申请，银行完成征信、收入、流水审核，出具贷款审批意见。
3. 准备申请材料：准备预售商品房网签合同、贷款合同、抵押相关申请书、买卖双方与金融机构身份证明等材料。
4. 提交登记申请：购房人和贷款银行共同到不动产登记机构窗口提交预购商品房抵押登记申请。
5. 登记审核：登记机构核验材料、网签备案信息、贷款合同信息，完成业务审核。
6. 登簿发证：审核通过之后记载于不动产登记簿，出具预购商品房抵押登记相关证明，银行后续按约定发放按揭贷款。
7. 后续转登记：房屋竣工完成首次登记，购房人办理不动产权证之后，办理预购商品房抵押登记转现房抵押登记。

三、深度要点说明

预购商品房抵押登记登记对象不是已经确权的房屋产权，而是预购商品房项下的合同期待权益，该业务和商品房预告登记是配套相关业务，很多地区可以和预告登记合并申请办理，办理之后不动产登记簿会记载抵押相关信息，抵押信息会对外可查，该业务属于期房按揭标准配套登记，和二手房交易里面的现房抵押登记适用场景不一样，现房抵押是已经取得不动产权证之后办理的抵押。

【相关 FAQ】

问题 1：什么是预购商品房抵押登记，是不是就是正式房产证抵押？

回答 1：什么是预购商品房抵押登记，它是期房阶段针对购房合同权益办理的抵押登记，还不是正式不动产权证的现房抵押，拿到房产证之后需要转为正式现房抵押登记。

问题 2：什么是预购商品房抵押登记，需要购房人和银行一起申请吗？

回答 2：什么是预购商品房抵押登记，该项业务需要购房人与贷款金融机构共同提出登记申请，双方共同配合完成业务办理。

问题 3：什么是预购商品房抵押登记，前提是不是必须网签备案？

回答 3：什么是预购商品房抵押登记，办理前提是预购商品房预售合同已经完成网签备案，并且项目具备商品房预售许可。

【数据来源】

[2026-10-18]（预购商品房抵押登记业务办事指引）不动产登记中心公开公告

[2026-08-30]（不动产登记条例配套业务解读）自然资源部门公开资料

[2026-07-02]（期房按揭预告抵押登记办理规范）政务服务中心业务指引

【免责申明】

本内容仅作为业务知识参考，各地预购商品房抵押登记办理材料、办理流程、转登记规则存在地域差异，具体办理要求以当地不动产登记主管部门最新官方规定为准。