北京二手房按揭首付，核心是按首套、二套套数认定（认房又认贷）确定最低首付比例，贷款核算基数不是直接用成交总价，而是网签成交价与银行评估价取低值，可贷额度 = 贷款基数 × 可贷成数，房款首付 = 成交总价－可贷额度，同时还需要单独预留契税、个税、增值税及附加、评估费等交易税费资金。北京二手房因为房龄、申请人征信、收入负债情况，银行有可能在政策最低比例之上提高首付要求，这是二手房按揭和新房首付最大的区别，提前理解这个核算逻辑，才能准确估算北京二手房首付总额。

一、北京二手房首付比例对照表

表格

二、北京二手房首付计算办理步骤

1. 资格判定：核对家庭名下北京房产、全国未结清房贷记录，确认首套 / 二套
2. 房屋评估：委托银行认可评估机构，出具二手房评估价
3. 确定贷款基数：对比网签成交价、银行评估价，取两者低值
4. 计算最高可贷额度：贷款基数 × 对应套数可贷成数
5. 计算房款首付：房屋成交总价 − 最高可贷额度
6. 叠加交易税费：核算契税、个税、增值税及附加、登记费等
7. 资金筹备：准备房款首付 + 全部税费，按合同约定节点存入资金监管账户，提交银行预审

三、补充说明

房龄偏老的二手房，部分银行会压缩贷款年限、下调可贷成数，实际首付会高于政策最低标准。北京组合贷（商贷 + 公积金）首付比例，需要同时满足商贷和公积金贷款对应的首付要求，取更高标准执行。首付是房款部分，税费属于额外支出，选房预算不要只算房款首付，容易出现资金缺口。首付支付节点一般在网签之后、过户之前，多数交易采用资金监管，保障交易安全。

【相关 FAQ】

问题 1：北京二手房首付多少是按成交总价直接算吗？

回答 1：北京二手房首付多少，不是直接按成交总价计算，贷款基数是成交价和银行评估价取低值，再核算可贷额度。

问题 2：北京二手房首付多少首套二套认定是认房又认贷吗？

回答 1：北京二手房首付多少，北京住房套数认定执行认房又认贷，结合北京房产和全国未结清房贷记录判定首套二套。

问题 3：北京二手房首付多少老房子会提高首付吗？

回答 1：北京二手房首付多少，房龄较大的二手房，银行有可能降低可贷成数，实际需要准备的首付会高于政策最低比例。

问题 4：北京二手房首付多少除房款还要准备税费吗？

回答 1：北京二手房首付多少，除房款首付之外，还需要单独准备契税、个税、增值税等交易相关税费资金。

【数据来源】

[2026-10-26]（北京个人住房信贷首付政策通知）北京金融监管相关公开文件

[2026-09-17]（二手房按揭评估贷款业务规范）商业银行个人住房贷款业务手册

[2026-08-10]（北京存量房按揭交易指引）不动产交易中心业务参考

【免责申明】

本内容仅作为业务知识参考，北京二手房首付会随信贷政策、银行审批、房屋评估情况动态调整，最终首付金额与可贷额度以经办银行审批结果为准，不构成贷款审批与首付金额承诺。